Ипотека против человека
Жилищные займы в России набирают обороты, но нередко радужные мечты о новой квартире превращаются в реальную кредитную кабалу
Ипотечные рекорды
Прошлый год стал рекордным на ипотечном рынке страны. Согласно статистике Банка России, в 2018 году россияне взяли кредитов на жилье более чем на 3 трлн рублей, что почти наполовину перекрыло результат 2017 года. Немного меньший, но все-таки рост ипотечного рынка, по прогнозам экспертов, ожидает нас и в году наступившем.
Сегодня в Москве выдается 12,7% всех ипотечных кредитов, еще чуть более 8% в Подмосковье. Остальной объем более-менее в равных долях распределен по регионам.
Правда, кредит кредиту рознь. В Москве средний размер ипотеки чуть не дотягивает до 4,5 млн. рублей, а в провинции – это не более 1,5 миллионов. Разница в три раза.
Однако, взятые на себя обязательства по ипотеке многим россиянам становятся не по плечу. Тысячи ипотечников по всей стране по разным причинам превращаются в должников, теряя и деньги, и жилье – порой единственное.
Жилищная мечта превратилась в балласт
Не так давно Центробанк раскрыл свои планы узаконить для россиян возможность ипотечных каникул. При определенных обстоятельствах заемщики смогут получить право на отсрочку по одному кредиту в общей сложности на один календарный год. Правда, подобную опцию некоторые банки используют уже давно, только действует эта функция весьма своеобразно.
Вот вам один пример. Типичный представитель жителя средней полосы России, назовем его Антон, взял ипотечный займ в апреле 2014 года под 13% годовых на 15 лет. Он продал квартиру в провинции и купил жилье в Подмосковье. Антон посчитал сделку с кредитом выгодной для себя несмотря на то, что при оформлении договора банк запросил дополнительно 62 тысячи рублей за выдачу кредита и 12 тысяч рублей за перевод между счетами.
Однако, примерно через полгода в жизни Антона начались проблемы. Сначала он заболел и потребовалась операция, потом потерял работу, позже умер отец, а за одинокой старенькой мамой нужен был отдельный уход.
Антон продал машину и повысил лимит на кредитной карте, но выплачивать ежемесячные взносы по кредиту становилось все сложней. Антон с трудом добился отсрочки на 4 месяца, заплатив при этом еще 15 тысяч за документ и увеличив будущие ежемесячные платежи с 55-ти до 57-ми тысяч рублей.
В дальнейшем Антон еще попросил одну отсрочку, только усложнив свой договор, но снижения процентной ставки так и не добился. Мужчина даже пробовал запустить процедуру банкротства, разрешенную с осени 2015-го, однако, выяснил, что это проблем все равно не решит.
Как говорит руководитель проекта «Долгам.Нет» Дмитрий Донсков, долги по ипотеке, а также коммунальным платежам, потребительским кредитам и налогам таким образом можно закрыть, но квартира все равно уйдет с молотка.
Поэтому сейчас Антон рассчитывает на последний вариант избавиться от ярма ипотеки – это продажа жилья и полное погашение кредита, чтобы забыть все, как страшный сон.
Ипотека – хороший урок на будущее
На фоне снижения ставок по ипотеке в 2017-2018 годах многие россияне бросились в банки в надежде реструктуризировать свои долги. Но не всем это удалось.
Другой герой нашего повествования – Влад, который взял ипотеку в 2012 году по льготной тогда ставке в 9,5 % (тогда это было на уровне от 12% и выше). Но семья Влада стояла в очереди на расселение и, по закону могла получить или социальное жилье от государства или, к примеру, взять льготную ипотеку. В итоге, когда назрела необходимость снизить ставку, банк Владу отказал, как льготнику.
Напомним, что средняя ставка по ипотеке в течение 2018 года снижалась до 9,41%, но после начала меняться. На начало 2018 года кредиты выдавали в среднем уже по ставке в 9,56%, а ближе к концу года – по 9,66%. В январе наступившего года основные игроки ипотечного рынка подняли ставки и вовсе почти до 10%.
Влад утверждает, что сейчас у него на оплату кредита уходит до половины семейного бюджета. И это, напомним, это еще по льготной ставке. «После того, как рассчитаюсь по долгам, больше ни за что не свяжусь с ипотекой. Вообще никому не посоветую ввязываться в ипотечные кредиты, – советует мужчина. Инструмент, может, и полезный – да только не в России, где за 10 лет ты фактически покупаешь квартиру банку, а за 20 лет покупаешь ему вторую…».
Валютная кабала
В еще более аховом положении оказались те, кто взял до кризиса валютную ипотеку. После событий «черного вторника» 16 декабря 2014 года, когда Банк России повысил ключевую ставку до 17,5%, а курс доллара сделал сумасшедший скачок до 80 рублей, сумма кредитов всех заемщиков умножилась в несколько раз.
Люди оказались в ситуации, когда ежемесячный платеж и сумма уже частично оплаченного кредита в рублях выросли настолько, что ипотечники сразу круто ушли в «минус», а общая кредитная стоимость жилья в несколько раз превысила реальную.
Сколько ипотечных заемщиков лишились жилья после безуспешных судебных процессов с банками, наверное, никто и не считал. Зачастую это жилье было у людей единственным. Но в случае с ипотекой закон позволяет отбирать и его. Максимум, что в редкую стежку удавалось добиться адвокатам ипотечников – это немного снизить уже начисленную кредитором неустойку и установить более высокую цену жилища, которое банк выставит на торги за неуплату.
А вот еще один печальный эпизод из жизни заемщика. Марина купила квартиру в ипотеку в Подмосковье в 2007 году. На тот момент зарплату ей платили исправно и в долларах, поэтому она решила, что платить кредит ей тоже выгодней в иностранной валюте.
После «черного вторника» женщина, глядя на сотни ее «коллег по несчастью», проигравших суды вчистую, не стала судиться с банком, а подала на личное банкротство. При этом, как она вспоминает, банк вел себя абсолютно беспринципно, выставляя шокирующие суммы в пересчете с долларов на рубли, а позже и вовсе не дал ей сделать ничего, так и оставив в своих должниках.
Стоимость квартиры Марины при покупке составила 183 тысячи долларов или по тому курсу (35,9 руб. за доллар) или около 6,5 миллионов рублей. Женщина уже успела выплатить банку 100 тысяч долларов, но когда рубль обвалился, она мгновенно оказалась должна по кредиту еще … 12 миллионов рублей.
Другая валютная ипотечница Оксана рассказывает, что ее первоначальный кредит в 6,5 миллионов рублей после «черного вторника» вырос до 20 миллионов. Ей еще немного повезло, что банк сделал ей пересчет по программе «прощения долга», по которой ей простили 10 млн рублей. Но ей помогло то обстоятельство, что у нее в семье числился ребенок-инвалид.
Вообще в рамках реализации правительственной программы помощи валютным заемщикам за период с 1 сентября 2017-го по 31 декабря 2018-го года госбюджет компенсировал убытки при проведении реструктуризации без малого трем тысячам россиян. Обращений же было десятки тысяч…
Ошибки и подводные камни
Конечно, все вышесказанное не говорит категорически о том, что надо бежать от ипотеки куда глаза глядят. Порой людям бежать просто некуда. В этом случае специалисты дают ряд советов, как, связываясь с ипотекой, хотя бы отчасти не осложнить себе жизнь.
Эксперты советуют начать с того, чтобы отнестись к своему решению ответственно и взвешенно, и попытаться понять, есть ли возможность оплачивать кредит не только сейчас, когда все вроде бы в порядке, но и в перспективе на годы вперед. Так же, эксперты предлагают не соглашаться на первую же предложенную банком страховку и внимательно читать любые документы и договора.
Печальный опыт валютных ипотечников, понятное дело, повернул россиян в сторону займов в рублях, но специалисты утверждают, что и сегодня банки порой предлагают заманчивые кредитные предложения в валюте, но лучше на них не соглашаться. Рубль – штука малопредсказуемая, а, ну как снова ухнет вниз. И ваша квартира обойдется вам в 2-3 раза дороже, чем предполагалось.
Так же не советуют эксперты в случае возникновения трудностей с оплатой кредита, бежать за вторым, чтобы с его помощью погасить первый. Таким образом, заемщик еще более затягивает на себе кредитную удавку. Если у вас возникли проблемы с доходом, лучше обратиться в банк и попытаться договориться.
Если вы ответственный заемщик, в ваше положение могут войти и пойти навстречу. Банк может предоставить паузу, в течение которой вы будете оплачивать только проценты.
Так же специалисты советуют более настороженно и внимательно относиться даже к самым, казалось бы, заманчивым предложениям банков. В общем, не забывать о том, где бывает бесплатный сыр.
Так, предложенная в рекламе низкая ставка, скорее всего, будет иметь приставку «от» - например, «от 10% годовых». И эта ставка будет далеко не для всех категорий заемщиков. Можно даже сказать весьма для ограниченного круга лиц будет самая маленькая ставка. В реальности в конечном договоре к тем 10% приплюсуются еще пара-тройка процентов.
Так же нужно быть обязательно разборчивым в случае со страховкой, которую обычно навязывает банк. По закону обязательным при ипотеке является лишь страхование имущества (то есть квартиры, которую вы приобретаете). Но обычно банк предлагает целый пакет страховых услуг, чтобы потом получить от страховой компании комиссионные и если от такого предложения не отбиться, страховка может обойтись заемщику в немалую сумму – примерно в 1% от кредитного договора. Например, при займе в 3 миллиона рублей страховка может обойтись тысяч в триста.
Брать или не брать – вот в чем вопрос
По наблюдениям руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, в последнее время ставки почти сравнялись по всем продуктам – на квартиры в новостройках, на вторичном рынке и на рефинансирование.
Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 года опустились с 11,54 до 9,8% годовых. В прошлом году крупные банки, такие, как Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Дельтакредит», «Юникредит банк», продолжили политику удешевления ипотеки.
Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к спецкатегориям клиентов, составляют в среднем 9-11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Это, о чем мы писали выше – и то, от чего можно попробовать отказаться. При этом, правда, были случае, когда банк повышал для такого клиента процентную ставку.
Существенно более выгодные условия по жилищным кредитам есть для особых категорий заемщиков. Так, молодые семьи могли получить ипотеку до 3 миллионов в Россельхозбанке всего под 5,17%. Но был ряд условий – ограниченный выбор предложения жилья, например, в конкретных новостройках и лишь при первоначальном взносе в 30-50%. Плюс положительная кредитная история и выкуп полного пакета страхования. В общем, предложение визуально отменное, но не всем по карману. Присмотреть квартиру, например, за 5 миллионов и взять в кредит 3 миллиона под маленький процент, но заплатить сразу 2 миллиона, могла далеко не каждая молодая семья.
Не так давно привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой они могут взять в долг у банка под 6% годовых, а может, и того меньше.
Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. Здесь минимальный первоначальный взнос полегче – 20 %. Максимальный размер кредита составляет 8 миллионов рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 миллионов рублей – для остальных регионов страны.
Об участии в этой программе уже заявили ВТБ, «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк, «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке.
Но в любом случае нужно помнить, что банк своему заемщику – не друг, а всего лишь инструмент – заработать на нем как можно больше. Так что, оформление кредита – это крайняя мера, к которой стоит прибегать только в том случае, если нет никаких иных вариантов решения жилищной проблемы.
Сама по себе ипотека – это нормальная мировая практика купить жилье. Несмотря на все сложности и переплату, это реальный шанс переехать в свой дом уже сейчас, не тратя годы на накопления (за время которых квартиры будут дорожать). Другое дело, что к вопросу нужно подойти «по-взрослому». И ни в коем случае не стоит брать кредит на переделе своих возможностей. Специалисты говорят, что на ежемесячные платежи банку должно уходить максимум 40% дохода, а лучше всего 20-25%.
«Если вам не хватает на большую квартиру в шикарном месте, купите жилье поменьше или в районе поскромнее. А потом уже, если финансы позволят, продайте его и вложитесь во что-то более стоящее», – советуют знающие люди.
Правда, еще больше людей, которые тоже знают этот вопрос изнутри, советуют вообще не связываться с ипотекой, которая, по их мнению, прямой путь в кабалу. Но в любом случае, свой выбор каждый человек должен сделать сам, но обязательно помнить о том, где он живет. Не все то, что хорошо планете Земля, хорошо и для нас.
