Голландский дом
Европейские газеты и радио то и дело сообщают, что на большинстве рынков жилья сейчас полный застой. Риелторы, продающие недвижимость в Западной Европе россиянам, тоже охотно рассказывают о кризисе и о связанных с ним выгодах: снижении цен, низких процентных ставках по ипотеке, больших возможностях выбора.
К этим плюсам можно добавить упрощенное получение виз и даже вида на жительство (например, в Испании). К сожалению, часто в агентствах забывают упомянуть о рисках. Конечно, они минимальны для тех, кто собирается просто жить или проводить отпуск в своей собственности. Однако многие покупают недвижимость, чтобы сначала использовать ее самим, а потом сдать или продать, заработав на повышении стоимости. И вот этим многим, очевидно, будет нелишне на примере Нидерландов разобраться, в чем риск вложений в местную недвижимость по "кризисным" ценам.
Начнем с того, что цены могут все еще оставаться завышенными. Казалось бы, если спрос определяет предложение, то во время кризиса цены на недвижимость должны упасть. На деле все сложнее. В июле 2012 г. в Нидерландах было зарегистрировано на 28,6% меньше сделок, чем за год до этого. Однако цены за тот же период снизились только на 3%. Такая же ситуация по разным причинам отмечается практически во всех европейских странах. Журнал The Economist приводит конкретные цифры: цены во Франции завышены на 47%, в Нидерландах на 32%, в Испании на 27%, в Великобритании на 22%, в Италии на 10%.
В Нидерландах такая ситуация связана с тем, что практически никто из местных жителей не приобретает жилье без ипотеки, и, следовательно, особенности кредитования играют решающую роль в формировании спроса и предложения. В дело вмешивалось и государство, предоставляя покупателям недвижимости налоговые льготы. Чем выше была покупательская способность, определяемая правилами кредитования и налоговыми льготами, тем более высокие цены запрашивали продавцы. Поэтому голландские цены на недвижимость стабильно росли в течение многих лет. Казалось бы, сейчас, во время кризиса, когда многие люди теряют работу, а пособия по безработице снижаются, цены на недвижимость должны падать. Однако владельцы вилл и апартаментов не соглашаются на низкие предложения, чтобы не остаться с большими долгами по ипотеке. В этом смысле Европа сильно отличается от Америки, где люди легче переезжают, находя работу, даже если приходится продавать жилье с убытком. Европейцы менее мобильны, в том числе из-за щедрых пособий по безработице и других финансовых «подушек безопасности». Поэтому количество сделок сильно сократилось, а цены снизились пока что незначительно.
А что если риелторы рассказывают вам о возможности купить за копейки (точнее, за центы) квартиру, отобранной банком за неуплату взносов по ипотеке, или через аукцион? Такие дома и квартиры действительно существуют и даже, как правило, отличаются благоприятным месторасположением. Но понять все нюансы нельзя, не зная как свои пять пальцев соответствующий город или деревню. Помните, что сотрудники банков и аукционов предлагают по-настоящему выгодные объекты сначала родственникам и знакомым, а иностранцам они достаются в последнюю очередь. Такая же ситуация наблюдается в Испании, Германии и многих других странах.
Неплохо задуматься и о том, кому в случае надобности можно будет продать свою голландскую недвижимость. В Нидерландах парламентское большинство, сформировавшее правительство после недавних выборов, решило снизить максимальную планку налоговых льгот для тех, кто пользуется ипотечными кредитами, и ввести строгий контроль над погашением кредитов. Казалось бы, какое нам до всего этого дело, если мы не собираемся брать кредит? А вот какое. Если вы захотите продать недвижимость, ориентироваться надо будет на местных жителей со всеми их проблемами, а среди них число платежеспособных покупателей в ближайшее время точно сократится. Добавьте к этому замораживание роста заработных плат, общую неуверенность в будущем, рост безработицы... Щедрые пособия помогут им дольше продержаться в своем доме, но никак не приобрести новый.
Частному инвестору Крису Ламберту из Гауды даже в посткризисных Нидерландах удается получать стабильный доход от вложений в недвижимость. Он советует покупать "дома или квартиры в городах, где есть банки, университеты, больницы, промышленность, иностранные компании и организации", потому что люди в первую очередь будут приобретать жилье в том месте, где они работают. И еще один полезный совет господина Ламберта: "В выбранном вами городе ищите места, с которыми связаны положительные ассоциации местных жителей. Не верьте планам городской администрации по изменению имиджа района, если в сознании горожан он связан с большим количеством иммигрантов или социального жилья. От начала реализации этих планов до получения результатов проходят десятки лет". Он прав: недавнее исследование в Нидерландах показало, что все инвестиции в улучшение репутации неблагополучных районов были напрасны – социальный состав жителей там не изменился. Кроме того, дом или апартаменты, находящиеся в престижном районе крупного города, всегда можно будет сдать, если вдруг не удастся продать. Ведь чем меньше людей смогут позволить себе свое жилье, тем больше будет спрос на съемное.
