Строить меньше, продавать дороже
Россияне вынуждены жить в самодельных домах
Жилищное строительство в России оказалось настоящим рыночным уродцем – оно мало реагирует на спрос и выталкивает граждан в сферу индивидуальной застройки, то есть примитивного натурального хозяйства. Не стимулирует отрасль и раздача земельных участков, поскольку на уже выделенных территориях можно было строить в пять раз больше, чем сейчас. Такой диагноз российскому жилстрою поставили эксперты Института экономики города. Явным симптомом болезни они считают избыточное количество согласований, которое власти обещают сократить не первый год.
В апреле в рамках Международной конференции в Высшей школе экономики специалисты Института экономики города представят доклад о рынке жилищного строительства в РФ, который опровергает многие устоявшиеся тезисы. Оказывается, низкие темпы строительства нельзя объяснить недостатком спроса. Вполне платежеспособный спрос остается неудовлетворенным. «Предложение жилья слабо реагирует на увеличение спроса населения на жилье. За 12 лет объем ввода жилья в расчете на 1 миллион рублей реальных доходов населения сократился с 2,87 кв. м до 1,77 кв. м, несмотря на развитие институтов рыночной экономики, в том числе ипотечного жилищного кредитования», – отмечает руководитель института Надежда Косарева.
Сомнительными оказываются и жалобы строителей на нехватку земельных участков. Земли достаточно, однако жилищное строительство «работает» лишь на 20% всех своих возможностей – считает Косарева. Так, с 2007 по 2009 год под жилищное строительство (за исключением индивидуальной жилой застройки) предоставлялось примерно по 45–50 тыс. га в год. Временной лаг между получением прав на участок и вводом многоквартирного дома в эксплуатацию составляет два года. Спустя эти два года на выделенной земле потенциально можно было вводить в строй многоквартирных домов по 180–200 млн. кв. м общей площади жилья в год. «Однако фактически ежегодно вводилось лишь 16–20% от потенциального объема ввода жилья. При текущих условиях освоение предоставленных земельных участков займет 10 лет – при максимально возможной производительности. При сохранении текущих объемов строительства потребуется 17 лет», – говорится в докладе.
Причины упадка отрасли иные. В Институте экономики города называют, во-первых, «высокие административные барьеры, сложности с подключением объектов к сетям, недостаток финансирования»; во-вторых, незаинтересованность застройщиков в резком увеличении объемов ввода жилья. Они «предпочитают строить меньше и продавать дороже».
Еще один нерадостный вывод – административные барьеры в строительстве не просто чрезмерны, а часто незаконны. В 2011 году Национальное объединение строителей и Институт экономики города провели специальный мониторинг в 43 городах России. «При строительстве многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур, потратив на это порядка 3 лет и 25 миллионов рублей, включая затраты на подключение к коммунальным сетям. При этом такие расходы составляют в среднем 10% от стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30% стоимости проекта. Расходы на прохождение административных процедур, не включающие затраты на подключение к сетям, составляют в среднем 2% стоимости проекта», – таков был результат мониторинга.
По данным специалистов, для реализации инвестпроекта по строительству многоквартирных домов достаточно пройти 35–36 процедур. Но на практике строителей вынуждают проходить около 130 процедур, большинство из которых – 77% – «обусловлено нарушениями федерального законодательства». Как сказано в докладе, «к процедурам, противоречащим федеральному законодательству, относятся: получение победителем аукциона акта выбора земельного участка; получение заключения Департамента природных ресурсов; получение заключения радиологических и биохимических обследований; получение градостроительного заключения в органе местного самоуправления; получение градостроительной проработки в органе местного самоуправления».
Последствия для населения таковы, что оно оказывается вынуждено строить себе жилье самостоятельно, потому что нет гарантии, что люди дождутся его от государства или от бизнеса. Отсюда – столь высокая доля индивидуальной жилищной застройки. «Более 40% ввода жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое населением за счет собственных и заемных средств. Заметим, что такая структура ввода жилья была характерна для России до 50-х годов прошлого века», – говорится в докладе. Экономика России, по крайней мере в вопросах строительства, как выяснилось, недалеко ушла от принципов натурального хозяйства, когда потребитель и производитель являются одним лицом.
Проблемой административных барьеров в строительстве власти озаботились сразу после кризиса – в 2009 году. В ту пору президент Дмитрий Медведев поручил Федеральному собранию резко снизить сроки согласований в строительстве. Какие-то улучшения были достигнуты, но скорее косметические. Россия до сих пор занимает последние строчки в рейтинге Всемирного банка по удобству ведения бизнеса Doing Business. Сейчас речь идет о 178-м месте из 185 стран. Для получения разрешений на строительство необходимо пройти 42 процедуры, затратив 344 дня (см. «НГ» от 24.12.12).
Опрошенные «НГ» эксперты, однако, не стали вслед за авторами доклада сбрасывать со счетов падающие доходы населения. «Получить участок под застройку сложно, это требует определенного административного ресурса. Тем не менее нельзя сказать, что сейчас это совсем закрытый рынок, – говорит гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Но основная проблема не в высоких административных барьерах, а в слабом платежеспособном спросе. Для 60–70% населения покупка жилья не доступна даже с привлечением кредита, они не могут позволить себе взять ипотеку. Оставшиеся 30–40% населения покупают жилье в кредит. И лишь совсем небольшая часть покупателей может приобрести квартиру за счет собственных средств, но по факту – за счет продажи старой квартиры или другого имущества. Кроме того, ситуация, когда ты за 5–6 лет выплачиваешь 100-процентную стоимость квартиры в виде процентов банку, ненормальна. Это абсолютно дикие условия, никак не стимулирующие спрос. Эту проблему нужно решать». Также к сдерживающим факторам Литинецкая отнесла высокую стоимость входа в проект из-за высоких цен на землю, дефицит готовых участков, пригодных для застройки, со всей необходимой инфраструктурой.
Инженер-эксперт «Инжиниринговой компании «2К» Игорь Смирнов, в свою очередь, считает, что проблема административного давления на отрасль рука об руку идет с проблемой коррупционной нагрузки. Гендиректор группы «Развитие» Виктор Кухарский добавил к списку проблем низкий уровень применяемых технологий, неквалифицированный рабочий труд. «Какие бы рыночные механизмы ни включились, если ничего не изменится на уровне технологий, не будет и строительного бума», – делает вывод эксперт.
