Свой ремонт в чужой квартире

Как-то раз обратился к адвокату молодой человек с часто встречающейся проблемой: после свадьбы теща любезно предоставила молодым для проживания собственную  трехкомнатную квартиру с небольшим изъяном: квартира была новостройкой. У приданого невесты имелись лишь бетонные стены, пол, потолок, и больше ничего. Молодой зять окрыленный любовью, недолго думая, с энтузиазмом принялся за ремонт, продолжавшийся два года, и вложил в «мамину» квартиру собственных денег около 2 000 000 рублей. Когда ремонт закончился, неожиданно закончились любовь и брак, и молодого человека попросили на выход, сменив при этом дверные замки и дав неделю  на сбор личных вещей. Через некоторое время бывший зять окончательно осознал, что два года вкладывал все свои деньги в ремонт квартиры постороннего ему человека.

Налицо ситуация –  увеличение активов тещи за счет зятя, то есть неосновательное обогащение тещи. А раз такое дело, то начали мы спасать деньги зятя с независимой оценки произведенных в квартире неотделимых улучшений. Буквально за несколько дней до смены замков и окончательного изгнания, зять, уже понимая, что к процессу надо привлекать адвокатов, пригласил независимого эксперта-оценщика что бы он пересчитал и зафиксировал произведенные улучшения и составил отчет об оценке стоимости улучшений.

Однако судебная практика прошлых лет надежд на положительный исход дела не давала. Нам предстояло убедить суд: что производимый ремонт не был фактической оплатой аренды за проживание в квартире и, что производился он не безвозмездно, ввиду горячей любви зятя к теще, а для проживания собственной семьи зятя. В квартире на настоящий момент есть законченный ремонт и у него есть конкретная цена. Теща была в курсе проводимого в ее квартире ремонта, причем именно такого ремонта который как раз уложился в те самые два миллиона, и одобряла все произведенные в квартире изменения. И очень важный момент – зять вкладывал в ремонт именно собственные денежные  средства.

Отказывая в исках о взыскании стоимости произведенного ремонта как неосновательного обогащения собственника квартиры, суды придерживались вот такой правовой позиции: любые действия в чужом интересе должны производиться не по усмотрению совершающего его лица, а лишь в целях исполнения обязательства. Суды указывали, что необходимо нахождение ремонтировавшего квартиру истца в каких-либо договорных отношениях с собственником квартиры, в силу которых  истца возлагалась бы обязанность производить ремонт данной квартиры и приобретать для этого необходимые материалы и предметы, а также иное спорное имущество и передавать его в собственность владельцу квартиры. Если вложение ремонтировавшим квартиру истцом денежных средств не было основано на наличии возмездного договора, то оно (вложение денег) и не порождало для собственника квартиры  никаких обязательств, вследствие неосновательного обогащения. 

В судах для доказательства понесенных расходов на строительные материалы истцы (лица, желающие вернуть деньги за ремонт) предоставляли товарные чеки. Однако суды считали, что из товарных чеков усматривается лишь наименование, количество подлежащего продаже товара и его стоимость, но невозможно сделать вывод, что именно истцом приобреталось указанное имущество. Несмотря на то, что  в товарных чеках указана фамилия истца, суды полагали, что данные документы подтверждают факт покупки и стоимость приобретенных для ремонта материалов, и  что эта часть этих покупок была осуществлена именно истцом, и не более того. То обстоятельство, что в некоторых из названных документов указана фамилия истца, еще совершенно ни о чем  не говорит и не свидетельствует о том, что названый выше товар был приобретен только на собственные денежные средства истца, в том числе и путем получения кредита.

По мнению судов, принимая во внимание факт длительного совместного проживания ремонтировавшего квартиру истца с собственником квартиры  в качестве одной семьи, истец не мог не знать и не понимать, что все произведённые им действия по ремонту квартиры, а также по приобретению иного спорного имущества, не могут являться его одноразовым заблуждением и быть направлены только на обеспечение личных интересов самого истца.

Однако не так давно судебная практика начала меняться. Начало изменениям положило резонансное дело № 83-КГ17-18, рассмотренное Верховным Судом Российской Федерации 19 сентября 2017 года.  Первым новым для нас выводом суда  является то, что Верховный Суд, отменяя решения нижестоящих судов, принял за основу заключение эксперта о стоимости улучшений в квартире в денежном выражении, а не чеки на произведенные работы, как это было принято ранее. Высшая судебная инстанция указала, что в переданной для проживания квартире отсутствовали сантехника, газовое оборудование, межкомнатные двери, стены не были оклеены обоями, потолки не имели отделки, полы представляли собой цементную стяжку, то есть требовались определенные работы для приведения данного жилого помещения в надлежащее состояние, позволяющее пользоваться квартирой для проживания. О необходимости данных работ ответчик был осведомлен и не возражал против проведения их истцом за свой счет.

Верховный Суд Российской Федерации принял за основу утверждение ремонтировавшего квартиру истца о том,  что его действия по приведению квартиры в надлежащее состояние носили вынужденный характер и были обусловлены неисполнением ответчиком своей обязанности по предоставлению для проживания жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Собственник квартиры передал непригодное для проживания жилое помещение, а значит не мог не понимать, что истец будет вынужден за свой счет проводить отделочные и строительно-ремонтные работы в предоставленной ему квартире, а следовательно, допускал возможность улучшения данного жилого помещения до уровня, при котором оно будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Суд указал, что лицо, которое безосновательно приобрело имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество, а в случае невозможности возврата такого имущества в натуре должно возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Принимая во внимание позицию высшей судебной инстанции, значимыми для дела  являются: установление соответствия состояния переданной квартиры требованиям законодательства, объем проведенных впоследствии истцом строительно-ремонтных работ в квартире, стоимость неотделимых улучшений, необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма. От выяснения указанных обстоятельств зависит правильное разрешение вопроса об отказе или удовлетворении заявленных требований о возврате неосновательного обогащения – стоимости ремонта.

Адвокат предлагает учитывать все приведенные доводы лицам, решающим для себя вопрос, ремонтировать  чужую, предоставленную «пожить» квартиру, или нет.

Автор – адвокат Московской Коллегии адвокатов «РОСАР»