Жертвы ипотеки
Тысячам россиян придется расстаться с жильем, которое они уже считали своим
Российский Центробанк надеется, что в этом году граждане будут активнее гасить задолженность по кредитам. Но на чем основана эта уверенность, непонятно. Независимые эксперты уверены: огромное число людей, потерявших в прошлом году работу, так и не смогли ее найти, а значит, им нечем будет рассчитаться с банками. Самые большие проблемы ждут граждан, которые до кризиса решились на ипотечный кредит. Как рассказали в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, в судебном производстве уже находятся около 20 тыс. дел по невыплаченным займам.
Это означает, что примерно такое количество людей может остаться без крыши над головой. Хотя по закону человека нельзя лишить единственного жилья, на ипотечные квартиры это не распространяется. И защитить этого человека будет некому.
Разговоры о том, что ипотека в России вообще не подает признаков жизни, конечно, преувеличены. По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (из них ипотечных – около 80%) на 165 млрд. руб. Другое дело, что это примерно в три раза меньше по количеству, чем в 2008 году, и в четыре раза – по объему. Тем не менее люди займы все же берут, и это хорошо. Куда сложнее оказалась ситуация для тех, кто пошел на такой шаг перед кризисом, а сейчас ломает голову, как из нее выйти. По данным Института экономики города, уже на III квартал прошлого года просрочка по ипотеке увеличилась до 5,2 % в валюте и 2,2% в рублях. В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от общего ее размера. Многие специалисты, заметим, считают критичными 5%.
Самое печальное, что все это сопровождалось заметным падением цен на недвижимость. Поэтому на сегодня десятки тысяч заемщиков должны по ипотечным кредитам гораздо больше, чем реально стоят сейчас их квартиры и дома, даже если вычесть из суммы задолженности процентные ставки, оставив лишь «голую» стоимость жилья. В этой ситуации рациональный с точки зрения экономической теории поступок – отказаться от выплаты кредита, потеряв находящееся в залоге жилье. Если дом стоит дешевле, чем размер долга, это приносит если не финансовый выигрыш, то хотя бы чувство облегчения от «соскока» с кредитного насоса. Но теория теорией, а закона о банкротстве физических лиц у нас нет. К тому же страх потерять крышу над головой подсказывает заемщикам, что нужно платить во что бы то ни стало.
Вообще-то по закону в России нельзя отобрать у человека единственное жилье, но ипотеки это не касается. И банки сейчас этим активно пользуются. «Лет пять назад мы построили на этом бизнес, – рассказывает директор крупного агентства недвижимости Андрей Скобцов. – Когда рынок растет, несложно продать залоговую квартиру, рассчитаться с банком, а на остаток купить жилье похуже и подальше. Сейчас сложилась ситуация, когда многие люди, бравшие ипотеку на пике цен, потеряли работу. Конечно, год-полтора они могут «потянуть» с выселением – как говорится, пока суд да дело.
Но в итоге банк квартиру все равно отберет. А поскольку предмет залога сегодня не гасит долг, заемщик теряет и взнос, и жилье. Конечно, банк должен дать ему шанс поправить материальное положение. Но во многих случаях это формальность. Примерно через 90 дней просрочки банк подает на заемщика в суд».
Значит ли это, что на рынке ожидается шквал предложений недорогих «ипотечных» квартир? «Нет! – категоричен г-н Скобцов. – Банки хоть и декларируют, что им невыгодно судиться и продавать сильно подешевевшее жилье, но на самом деле активно этим пользуются. Жилье реализуется «своим» по заниженной цене. Многие создали для этих целей свои «карманные» агентства недвижимости. Статистика ЦБ в этом случае реальную картину отражает далеко не полностью – банки стараются не раскрывать информацию по просроченным ипотечным платежам. Мы, например, с начала кризиса ни разу не видели от них предложений по реализации их залогового жилья, хотя занимаемся этим профессионально».
В самом деле, ни один банк, куда обратились за подобными сведениями, не привел данных о количестве таких кредитов и их размерах. В ответах, как правило, звучат общие фразы об «успешной работе с проблемными заемщиками» и о «своевременной реструктуризации долга». На практике это зачастую выглядит иначе. В редакцию обратился ипотечный заемщик довольно известного столичного банка, лишившийся работы. От кредитора с момента первой просрочки никаких конкретных предложений он не дождался, если не считать требования «начать платить, так как кризис уже закончился». Словом, человек попал в беду и не понимает, что ему делать дальше.
«Для помощи нашим заемщикам было создано специальное подразделение и разработаны программы реструктуризации с различными опциями, – получили мы ответ из банка. – В ходе реструктуризации мы минимизируем платежи на 3–6 месяцев, рассчитывая на то, что человек нашел или найдет работу и восстановит свою платежеспособность». На уточняющий вопрос, что делать заемщику, который живет на пособие и не имеет никаких сбережений вообще, нам пояснили дополнительно: «Для тех, к кому реструктуризация не могла быть применена, мы предлагали помощь в продаже квартиры: находили риелтора, помогали с подготовкой документов и проведением сделки». То есть, если какие-то деньги есть – плати, а если за полгода не вышел из семейного финансового кризиса – выход только на улицу.
Ирина Павлова, руководитель направления ипотечного кредитования другого московского банка, дает заемщикам еще одну подсказку: «В случае, если невозможно согласиться на условия кредитора, можно обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – это структура государственная. А если и в АРИЖК отказали, то либо постараться найти работу и платить дальше, либо продать квартиру и погасить долг». Если затянуть дело и дойти до суда, то жилье выставят на торги по невыгодной цене, поэтому лучше в досудебном порядке добровольно продать квартиру, предупредила г-жа Павлова.
Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков сообщил следующее: «Одна из ключевых задач агентства – социальная защита. Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предусмотрена именно для тех граждан, которые не могут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеке и могут потерять единственное жилье. Поэтому под нее не попадают владельцы элитной недвижимости и те, у кого в собственности находится несколько квартир. Главное, что дает АРИЖК – 12 месяцев на то, чтобы человек нашел работу. В этот период долги за него гасит агентство».
То есть это как раз тот вариант, который и нужен обратившемуся в «Новые известия» читателю, обрадовались мы. Однако радость оказалась преждевременной. Прежде всего АРИЖК гасит долги граждан не безвозмездно – придется платить проценты за фактически предоставленные средства. И если во время действия программы финансовая нагрузка заемщика действительно уменьшается в десятки раз, то по ее окончании бремя платежей вырастет в среднем на 10–15% в месяц. То есть через год начнется время расплаты еще большими суммами, чем те, которые человек сегодня не потянул. К тому же АРИЖК удовлетворяет лишь 80% всех заявок на реструктуризацию кредитов, а каждый пятый должен спасти себя сам.
По подсчетам агентства, около 20 тыс. дел по невыплаченной ипотеке уже находятся в стадии судебного производства. В АРИЖК утверждают, что и такие заемщики могут обратиться за поддержкой. «Агентство предполагает выкупать долг (жилье) у банков и передавать эти квартиры муниципалитетам с очень большой рассрочкой платежа, понимая, что бюджеты следующего года уже сформированы, а в бюджетах последующих лет большого запаса на формирование подобных жилых фондов тоже не заложено», – сообщил г-н Языков. Правда, оговорился он, «поддержка агентства будет оказываться только в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье, где нет маневренного фонда и только отдельным категориям заемщиков (многодетные семьи, инвалиды, ветераны)». Дело в том, что агентство после решения суда, но до передачи дела в исполнительное производство беря на себя долг заемщика, и квартиру тоже забирает, а взамен обязано давать какое-то другое жилье из муниципального фонда. «По соцнормам, чтобы заемщик не оказался на улице», – уточняет г-н Языков. Беда лишь в том, что маневренных фондов жилья в России днем с огнем не сыскать.
Эксперт Института экономики города Андрей Туманов подтвердил: действительно, по закону об ипотеке еще в 2004 году в муниципалитетах должны были создаваться такие маневренные фонды для переселения туда заемщиков, чье жилье ушло с молотка. «Но их до сих пор нет. Мы даже собирались съездить в муниципалитет, у которого можно было бы перенять опыт и размножить его в других городах, но не нашли такого». Г-н Туманов объясняет такое положение дел тем, что раньше – на растущем рынке недвижимости – проблем с выселением «ипотечников» не возникало, поэтому никто и не озаботился созданием фондов. Получается, что и государство, и банки готовы помочь тем, кто худо-бедно, но все же остался на плаву. А для тех, кто нуждается в помощи больше других, никаких вариантов на практике не существует. Им остается только улица.
