Не держат высоту
Цены на квартиры в России будут снижаться до конца года
По информации Арбитражного суда Москвы, двум девелоперским компаниям, входящим в список крупнейших застройщиков страны, предъявлены иски. От одной требуют возврата свыше 200 млн. руб., другую просят признать банкротом. Рынку недвижимости сегодня тяжело, поэтому мечтающие о покупке собственной квартиры россияне все еще надеются, что в результате всех экономических передряг строители или выдававшие им кредиты банкиры будут вынуждены продавать жилье со значительными скидками. Однако многие эксперты рынка уверены, что обвала цен не будет.
Тем не менее до конца года они, скорее всего, еще будут идти вниз, но плавно.
Один из самых сильных ударов кризиса пришелся по отечественной строительной индустрии. По оценке Российского союза строителей (РСС), в нашей стране сейчас заморожено около 80% всех строительных объектов. К счастью, жилых домов это касается в меньшей степени. РСС уверяет, что за первое полугодие 2009 года было введено 21,6 млн. кв. м жилья, что всего на 0,3% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Тем не менее поддерживать прежние темпы удается пока лишь за счет старых резервов. «Практически 50% построенных в первом полугодии жилых объектов были заложены еще в 2007 и 2008 годах, – сообщил «НИ» первый вице-президент РСС Григорий Веретельников. – Однако на следующий год задел не создается, потому что рынок действительно подвержен кризису. С учетом этих обстоятельств, наверное, мы не получим 64,6 млн. кв. м, как в прошлом году».
По оценке президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, объем строительства жилья в РФ в 2009 году составит 53 млн. кв. м, в то время как планировалось 73 млн. При этом «для полного обеспечения россиян жильем нужно выйти на строительство 140 млн. кв. м жилплощади ежегодно», – подчеркнул он. По плану, озвученному президентом Дмитрием Медведевым, в 2010 году в стране планировалось ввести 80 млн. кв. м, в 2020 году – 120 млн. кв. м. Однако если заделы для будущего строительства уже почти не создаются, значит, в будущем нас может ждать не рост, а спад.
Снижение темпов ввода новых домов, с одной стороны, обостряет проблему доступности жилья. Однако с другой – падение спроса и тяжелая ситуация застройщиков должны стимулировать их снижать цены на недвижимость. Процесс этот в принципе пошел, и с осени прошлого года стоимость жилья снижается, но темпы далеко не те, на которые рассчитывали многие потенциальные покупатели, ожидавшие, что квартиры подешевеют значительно сильнее. «На первичном рынке цены упали на 60%, а на вторичном в рублях они снизились всего на 7–9% в Москве и несколько больше в регионах», – сообщил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, сейчас на вторичном рынке предложение в 1,5 раза превышает спрос, но цены все равно держатся.
«Вторичный рынок падать не собирается, – соглашается вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Спрос снижается, но зачем людям сейчас продавать квартиры? Сегодня основные клиенты агентств – это «альтернативщики» – те, кто продает жилье, чтобы купить другое. Зачем такому человеку снижать цену, если он потом не впишется по деньгам в лучший вариант, ради которого все и затевалось? Поэтому никаких обвалов на вторичном рынке я не вижу», – заметила эксперт. «70% сделок на рынке – это, по сути, обмен через куплю-продажу, – подтверждает г-н Апрелев. – Люди улучшают или ухудшают свои жилищные условия, и лишь 30% – это покупки впервые». Если раньше ситуация первичного рынка влияла на вторичный, то сейчас каждый из них живет своей жизнью.
«Рынки почти никак не коррелируются, – отмечает г-жа Радченко. – Сейчас тех, кто готов рискнуть и продать свою «вторичку», чтобы купить квартиру в новостройке, практически нет».
Получается, единственное, что действительно активно дешевеет, – это новостройки. Но в условиях кризиса покупка квартиры в недостроенном доме – большой риск, который, по мнению Ирины Радченко, в дальнейшем только увеличится. «С новостройками ситуация критическая, – считает она. – Застройщики будут разоряться, поскольку никакой рентабельности уже нет, и они не знают, что делать с долговыми проблемами. Если не вмешается государство, новостроек у нас не будет. Что еще можно, достроят, а дальше это будет очень проблематично».
Константин Апрелев считает, что сам формат работы первичного рынка снижает его шансы на восстановление. «Главная проблема в том, что все риски, которые строители, получающие основную прибыль, должны были бы взять на себя, делегировались инвесторам – физическим лицам, которые несли им деньги, желая получить квартиры. Это риски, связанные со сроками проекта, с оформлением права собственности, со сдачей объекта в эксплуатацию. Получалось, что люди приносили деньги и беспроцентно кредитовали застройщика на неопределенный период времени. Раньше, когда цены на жилье росли, у людей хотя бы была мотивация покупать, потому что завтра будет дороже, но сейчас этого нет, – констатирует эксперт. – Сегодня население на стадии инвестирования покупает, по сути, воздух над котлованом. Поэтому потребитель и ушел с первичного рынка, и на строящееся жилье, особенно на самых низких стадиях, спроса вообще нет».
Однако, даже несмотря на отсутствие покупателей, продавать квартиры в новостройках за копейки никто пока не собирается. «Дальнейшее снижение цен возможно, но не так, как об этом говорят, – считает Григорий Веретельников. – Резкого обвала не будет, и распродавать квартиры по дешевке девелоперы не станут. Они лучше подождут. Многие так и заявляют: я лучше подожду полгода, даже год».
Правда, есть тут один нюанс. Не получив назад от девелоперов выданный кредит, банки могут стать собственниками строящихся домов, которые находились у них в залоге. Держать их на балансе – лишние расходы, и по логике квартиры надо продавать, как говорится, за любые деньги. На это и надеются потенциальные покупатели. Но и этот вариант, по мнению экспертов, на цены никак не повлияет. «Ситуация, при которой девелоперы не вернут банкам кредиты, и у тех на руках окажутся заложенные новостройки, вполне реальна, – считает Ирина Радченко. – Это уже происходит. Но вот то, что банки начнут продавать заложенные дома подешевле, невозможно. Чтобы продать дома, их сначала нужно достроить, а глупцов, которые будут вкладываться в недостроенный дом, теперь нет. Его никто не купит ни за 100, ни за 50 тыс. за 1 кв. м – слишком большие риски. А на то, чтобы достроить дом, у банка тоже нет денег».
Банкиры между тем уже взялись за рекламу новостроек. Недавно Герман Греф, например, заявил, что цены на недвижимость достигли своего дна и теперь будут только расти. Он объяснил это тем, что строительные компании уже максимально снизили маржу, а объем инвестиций в начатое строительство упал в пять раз. Девелоперы, понятное дело, выразили солидарность с прогнозом главы крупнейшего банка страны, а вот аналитики усмотрели в этом заявлении попытку стимулировать спрос. Банкирам, выдавшим строителям кредит, хотелось бы, чтобы деньги благополучно к ним вернулись.
«Роста цен осенью точно не будет, – уверен Константин Апрелев. – Есть небольшая, от 10 до 30%, вероятность, что будет стабилизация цен, но 70% за то, что снижение продолжится. Только оно будет плавным, без каких-либо резких падений. Если их и раньше не было, то сейчас откуда ждать?» По словам эксперта, глобального отката цен на недвижимость не будет в принципе из-за консервативности рынка жилья. «Это не рынок ценных бумаг. Это конкретный товар с конкретными потребительскими свойствами – люди в нем живут либо его сдают. Эти квартиры не пустуют, и продавать их из-за того, что цена как-то меняется, не имеет смысла. Глобальные изменения возможны, только если что-то резко меняется в законодательстве, либо кризис приобретает очень яркую стадию, как, например, в 1998 году, когда покупательная способность рубля упала в четыре раза». По словам эксперта, квартиры будут дешеветь как минимум до нового года.
