Метры в квадрате, а цены - в кубе

На прошедшей в Москве "антикризисной" конференции риэлторов собравшиеся признали, что балансируют на грани разорения. Единственный путь к выживанию - сосредоточиться на интересах покупателя. Принцип "Не хотите - не берите, вас много - квартир мало" больше не действует. Теперь квартир много, а покупателей мало. И наступило время всеобщего покаяния - и продавцов, и экспертов рынка недвижимости.

Многие аналитики каются в том, что их прогнозы "не просто не сбываются, но и полностью противоречат реальности". Сама методика работы с ценовой динамикой теряет всякий смысл.

"Показатель средней цены предложения не до конца отражает реальные суммы сделок, - констатируют аналитики. - Размеры скидок варьируются в зависимости от политики конкретных застройщиков и не поддаются статистическому анализу".

- Ни у кого нет всего массива информации по реальным ценам продаж, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - Мы почти никогда не упоминали о количестве сделок на рынке, сроках экспозиции объекта, а они сегодня увеличились с 60 дней до 120, что неизбежно ведет к дальнейшему снижению цен.

При этом рублевого снижения цен на московскую недвижимость почти не происходит - есть лишь колебания вслед за курсом рубля. А вот в долларах начиная с октября 2008 года жилье подешевело. Насколько - трудно сказать. Если судить по цене предложения - на 10-15%. В новостройках, если верить рассказам, при переговорах девелоперы и их агенты "падают" на 25-30%. Что происходит на вторичном рынке - толком не знает никто.

Бесспорно одно: если на рынок не вернутся покупатели, его ждет коллапс. "Если предположить, что платежеспособный спрос не изменился (хотя он явно снижается), то снижение валютных цен должно ускориться, - рассуждает в своем отчете один из экспертов. - В противном случае объем сделок на рынке будет стремиться к нулю. Для создания условий нормального функционирования рынка необходимо как минимум вернуться к долларовым ценам годичной давности (5500 долларов за 1 кв.м), а для стабильного присутствия на рынке покупателей с платежеспособным спросом долларовые цены должны снизится до отметки в 4500 долларов за 1 кв.м. При этом чем быстрее рынок будет снижать цены, тем быстрее он войдет в стабильную фазу по сделкам. Вероятнее всего по итогам февраля снижение средней цены предложения в долларовом эквиваленте будет больше 10%".

С 2000 года квартиры в Москве подорожали в 9 раз. Эту цифру часто приводят в качестве аргумента о безудержном росте цен на московскую недвижимость. Однако Москва по темпам роста была даже не в пятерке, а на девятом месте. Лидировали Петербург, Екатеринбург, Пермь, Омск. Там больше была развита ипотека. Средний класс мог купить квартиру в новостройке и без всякой ипотеки. Для Москвы это было нереально. И именно в этих городах цены падают быстрее, чем в Москве.

И все же жители столицы, которым нужно купить квартиру, не могут до бесконечности ждать у моря погоды, то есть пресловутого дна. Риэлторы отмечают, что покупатели слегка оживились - хотя бы звонят, интересуются. От риэлторов теперь требуются титанические усилия - зацепить потенциального покупателя. Но метод, что называется, кондовый.

Звоним в агентство, прикидываемся покупателем, имитируем сомнения - может, еще подешевеет?

- Доллар со дня на день рухнет, - тоном, не терпящим возражений, объявляет менеджер. - Не видите, что происходит с американской экономикой?! Не цепляйтесь за свои доллары, прогадаете, не успеете до следующего скачка цен. Берите прямо сейчас, пока не поздно.

С такой же страстью представители агентств недвижимости восклицали на конференции: "Как нам спасти свой бизнес?!"

Константин Апрелев утверждает, что спасти бизнес можно только правдой - какой бы горькой она ни была:

- Интересы покупателей игнорировали и риэлторы, и застройщики. И теперь за это расплачиваются. Рынок перевернулся - сегодня покупатели диктуют условия. Задача риэлтора - сориентировать покупателя, по максимуму учитывая его интересы. Многие по-прежнему считают, что покупателю нельзя говорить правду о ситуации на рынке, чтобы "не спугнуть". Так можно решить сиюминутную задачу, но проиграть стратегически. Мы должны давать клиенту объективную информацию. А она состоит в том, что сложился долгосрочный тренд на снижение доходов и снижение цен на недвижимость и к нему нужно адаптироваться.

Есть и еще одна угроза - жилья могут не дождаться те, кто уже за него заплатил, прикупив метры в недостроенных домах. В Москве и области растет число незавершенных строек, сроки сдачи которых либо уже прошли, либо уже явно не будут соблюдены. По некоторым данным, в Москве заморожено около 20-25% проектов, в Московской области - до 50%. А продажи новостроек по сравнению с февралем прошлого года упали на 75%. Риэлторы говорят, что во многих компаниях отделы продаж новостроек вообще ликвидированы за ненадобностью, так как люди опасаются покупать "незавершенку". И если раньше "застройщиков завлекали новыми земельными участками, то сейчас этого инструмента нет, участки никому не нужны. А потому проблема обманутых дольщиков может быть гораздо острее", предупреждает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Горожане не верят, что цены на квадратные метры станут доступнее

Мнения профессионалов на перспективы рынка жилья расходятся (смотрите материал выше). А что думают на эту тему простые москвичи? Людям был предложен простой вопрос: "Упадут ли цены на жилье в Москве?" И если да, то "насколько?"

Оказалось, что преобладающее большинство москвичей не верят в то, что цены на жилье в столице продолжат падение: такой ответ дали 59% опрошенных. Одни респонденты считают, что "Лужков не допустит падения цен", другие полагают, что столица - "это такой особый город, где все только растет". От респондентов досталось не только Москве, но и всей стране: "у нас страна дураков, это в мире падают цены, например, на бензин, а у нас только растут". При этом москвичи отмечают, что начальство "в любом случае придумает объяснение, почему подорожало". Почти треть опрошенных (29%) считают, что цены на жилье продолжат падение. Большинство из них дали прогноз, что "просадка" достигнет 5-10% (см. график). Респонденты обосновали это следующими выкладками: снижаются цены на стройматериалы, съежился спрос на жилье из-за кризиса. Некоторые признались, что черпают сведения из аналитических статей в СМИ.

Но в целом данные опросов говорят о том, что потенциальные покупатели жилья не верят в дальнейшее снижение цен на квадратные метры.

При этом опрошенные подвергают сомнению популярный нынче у профессионалов рынка тезис о том, что "кризис устроили аналитики и журналисты", считая, что куда большим влиянием на этот рынок обладают чиновники.