«Сносный» бизнес: могут ли московские хрущевки принести доход

О программе переселения москвичей из панельных пятиэтажек еще только объявлено, а предприимчивые покупатели уже подумывают о покупке квадратных метров в устаревшем жилфонде для улучшения своих жилищных условий. Такой «бизнес» имеет свои плюсы и минусы.

Подобная программа, правда, в меньших масштабах, работала в Москве в начале 2000-х годов. Тогда организовалась целая группа покупателей, которые целенаправленно скупали квартиры в сносимых домах. Многие действительно смогли заработать на разнице стоимости хрущевок и новостроек. Управляющий партнер «Миэль» Марина Толстик рассказала, что можно было купить старую квартиру за 100 тысяч долларов, а получить новую за 120-130 тысяч. Чтобы совершить подобные сделки, приходилось поохотиться за «сносной» недвижимостью. И сегодня есть желающие повторить тогдашний успех – судя по тому, что риелторы отмечают увеличение спроса на квартиры в хрущевках. Но насколько оправданы такие надежды?

Плюсы: разница в цене и в метрах

Пояснительная записка к законопроекту о переселении москвичей сообщает, что стоимость новых квартир может превысить стоимость старой недвижимости на 35%. Как будто налицо выгода от инвестиций в хрущевки – однако аналитики «Метриум групп» подсчитали, что увеличение составит не более 10-15%. Впрочем, будут и исключения – в некоторых районах цена на квартиры в пятиэтажках настолько мала, что разница может достигать 50%. В иных случаях стоимость новостройки даже может снизиться: например, если жители хрущевок из Кузьминок переедут в соседнее Люблино – там один квадрат жилья стоит на 9% меньше. 

Несмотря на некоторое оживление рынка, стоимость квартир в пятиэтажках продолжает оставаться невысокой. По информации «Миэль», цена 1-комнатной квартиры в этом сегменте жилфонда составляет по итогам марта 4,5 млн. рублей, 2-комнатной – 5,62 млн., 3-комнатной – 6,95 млн. Это меньше, чем в среднем на московском рынке недвижимости. На деньги, вырученные с продажи 1-комнатной квартиры в хрущевке, по словам Марины Толстик, сегодня можно купить одну-две комнаты в коммуналке или малогабаритную квартиру до 25 квадратов.

Покупателей устаревшей недвижимости привлекает и то, что при переезде метраж нового жилья увеличится. Еще в первую волну переселения квартиры в современных новостройках были больше в среднем на 5-10 метров. Нынешняя программа предусматривает получение бесплатных «лишних» квадратов.

Немаловажно, что новую недвижимость жители хрущевок получат с отделкой. Это позволит сохранить немалые средства на ремонте. Сегодня 86% квартир в новостройках сдаются без отделки, и на то, чтобы привести в «божий вид» однокомнатную квартиру, требуется в среднем от 700 тысяч до 1,2 млн. рублей.

Минусы: неопределенность и отсутствие закона

Специалисты предупреждают, что инвестирование в устаревшее жилье сегодня – это по сути «дележка шкуры неубитого медведя». Адресная программа сноса пока отсутствует. Законопроект, который призван регламентировать порядок переселения, еще не утвержден. Городские власти только собирают информацию о том, какие дома ждет снос. 

Поэтому точно сказать, какова будет отдача от инвестиций, сейчас невозможно. Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая предупреждает, что существует риск и полного отказа от программы, уж слишком она затратная. Ее стоимость оценивается сегодня в 3,5 трлн. рублей, в то время как весь годовой бюджет Москвы составляет только 1,9 трлн.

Марина Толстик считает, что постоянно «жить на чемоданах» в ожидании переселения – не самая радужная перспектива. Тем более что это ожидание может растянуться на многие годы. Первая программа переселения предусматривала снос 1,7 тысячи домов и заняла 18 лет. Теперь же, по самым оптимистичным прогнозам, снос 8 тысяч хрущевок и переселение москвичей займет не менее 25 лет. Так что кто-то переедет в новое жилье в ближайшее время, а кто-то будет ждать его десятилетиями.