Сдам. Дорого

Если у вас появилась пара сотен тысяч евро, не спешите откладывать их на депозит. Лучшее средство для получения дохода с валюты – покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду.

Финансовые консультанты говорят, что валютные депозиты в крупных российских банках могут принести вкладчику менее 2% годовых, в то время как инвестиции в заграничное жилье – до 4-5%. При условии, если знать, что и где покупать.

Безусловно, собственники жилья в России и сегодня получают неплохую прибыль, но нестабильность экономики заставляет выбирать более надежные зарубежные рынки. Вместе с тем ценой спокойствия инвесторов в заграничную недвижимость становится низкая доходность, поясняет управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Напомним, доходность – это соотношение годовой арендной выручки к стоимости жилья в процентном отношении. Например, если вы приобретаете квартиру за 100 тысяч евро, а сдаете ее за 5 тысяч в год, то годовая доходность будет 5%. Впрочем, в реальности она составляет в среднем 2-3%. С банковских депозитов вы все равно возьмете меньше. Некоторые еврооблигации принесут больший доход, однако инвестиции в недвижимость предпочтительнее, потому что долговые бумаги рано или поздно погасятся, а жилье нас переживет.

Все вышесказанное касается жилых помещений стоимостью до 3 млн. долларов, отмечают в департаменте недвижимости UFG Wealth Management. Более дорогая коммерческая недвижимость имеет доходность в полтора раза выше, чем жилая, и используется более состоятельными инвесторами.

Самый важный вопрос – где купить? Эксперты советуют популярные места отдыха или международные деловые центры. Первые расположены в развитых туристических зонах побережий Франции, Испании и Соединенных Штатов. Вторые – в Нью-Йорке, Лондоне, Женеве и Франкфурте. Георгий Качмазов советует выбирать исторический или респектабельный район крупного города с высоким уровнем экономического развития и логистической доступностью недвижимости. Например, в Будапеште можно купить хорошие апартаменты за 100 тысяч евро, а в Барселоне, с ее приморской курортной зоной – уже минимум за 300 тысяч.

Наиболее выгодным эксперт считает покупку квартир-студий (кровать, санузел, душ, мини-кухня) площадью до 30 кв.м. Стоят они относительно немного, 100-120 тысяч евро, аренда их тоже недорогая, 400-600 евро в месяц, поэтому недостатка в квартиросъемщиках, особенно в молодежных районах, не будет. Зато эти микроапартаменты дадут 4-5% доходности. Для сравнения, в Берлине за квадратный метр квартиры-студии арендаторы заплатят 25 евро, а стоимость квадрата двух- и трехкомнатной квартиры составит не более 9 евро. В столь любимом туристами Будапеште наем микроапартаментов обойдется до 40 евро за кв.м., что принесет их хозяину уже 11% доходности.

Сделку купли-продажи квартиры нужно будет провести через банк страны, где недвижимость находится. Причем придется подтвердить источник немалых средств справками 2-НДФЛ, 3-НДФЛ либо документами о получении денег с продажи другого имущества.

Кроме того, нелишне знать, что во многих странах для иностранцев есть налоговые и миграционные ограничения. Партнер и специалист в области международного налогового планирования PwC Михаил Филинов предупреждает об этом тех россиян, кто хочет купить недвижимость в Швейцарии, Греции, Дании и Канаде. Так, в Швейцарии откажут жителям стран, не входящим в ЕС или в ЕАСТ (Европейскую ассоциацию свободной торговли), а также не имеющим постоянный вид на жительство. Правда, можно оформить покупку через компанию, где контрольным пакетом акций владеет швейцарские граждане или юрлица. Но здесь тоже достаточно условий и ограничений.

И, наконец, риски. Рассчитанная нами доходность – это чистая прибыль, не прошедшая через «чистилище» налоговых служб. Сколько из 4-5% окажется в кармане инвестора, зависит от нескольких факторов.

С большинством стран у РФ достигнуты соглашения об избежании двойного налогообложения. Это значит, что доход от аренды практически всегда будет облагаться налогом в той стране, где находится недвижимость. Притом, как отмечает партнер Paragon Advice Group Александр Захаров, если налоговая ставка этого государства выше, то платить придется по ней. Если же ниже, то разницу нужно будет заплатить в бюджет России. Так что такие нюансы лучше сразу уточнить.

Финансовый консультант Исаак Беккер напоминает еще о ряде факторов, снижающих доходность. Это необходимость дополнительных вложений в ремонт и обслуживание жилья, а также возможный наем управляющего, потому как должен же кто-то на месте решать текущие вопросы. Но если вы не прогадали с местом покупки, со временем все равно доходные метры будут дорожать, и их можно будет продать, сняв последние «сливки». Минус налоги, разумеется.