Цена Остоженки
Застройщик показал, за что заплатили жители "золотой мили"
Борис Кузинец, которого строители называют основателем “золотой мили”, показал, сколько можно заработать на богачах. RGI International в своем годовом отчете назвала строительную себестоимость жилья на Остоженке — $1300-3000 за 1 кв. м. А продаются квартиры в этом районе в 8-10 раз дороже.
Девелоперская компания RGI International специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы (в основном в районе Остоженки). Среди проектов компании — жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего построила 160 000 кв. м недвижимости. На 31 декабря стоимость активов составила $338,6 млн, прибыль за период с 14 марта по 31 декабря — $88,3 млн. Капитализация на 28 марта — $1,06 млрд. Фирма D. E.S. Commercial Holdings Ltd, принадлежащая гендиректору RGI International Борису Кузинцу, контролирует 50,14% компании, Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III — 8,9%, компании Kensington Gore Ltd. принадлежит 8,56%, 0,9% — председателю совета директоров RGI Якобу Крайслеру, а 31,5% торгуется на LSE.
Несмотря на нехватку земли в Москве, строительство элитного жилья не сокращается. В среднем ежегодно вводится около 20 домов класса luxe (около 100 000 кв. м). “Элиткой занимается узкий круг девелоперов: та же RGI, "Баркли", "Столица", "Стройтекс". Всего 7-8 компаний, и этот круг уже который год не расширяется”, — говорит Павел Пряников, заместитель гендиректора Delta Estate. В октябре инвестфонд Morgan Stanley Real Estate даже приобрел 15% одной из этих компаний — RGI International Ltd. Представители Morgan Stanley объясняли это тем, что RGI “демонстрирует впечатляющие темпы роста”, а инвестиции в этом секторе окупаются быстрее, чем в коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, доходность элитки может достигать 70-80% (в коммерческой недвижимости — 25-30%). В декабре 2006 г. Morgan Stanley организовал размещение RGI International, продав на альтернативной площадке LSE 31% акций за $192 млн.
А в недавно опубликованном годовом отчете RGI International впервые публично назвала себестоимость элитного жилья. Строительная себестоимость 1 кв. м для компании составляет $1300-3000, а продажная стоимость — $20 000, говорится в документе. Получить дополнительную информацию у RGI International не удалось, а близкий к ней источник указывает, что эта себестоимость не включает затраты на землю. Строительная себестоимость $3000 за 1 кв. м в центре города — адекватная оценка, считает гендиректор “ДС Риэлти” Тимур Баткин. Пустых площадок там нет, добавляет заместитель гендиректора Kalinka-Realty Алексей Сидоров, и застройщикам приходится выкупать старые здания у собственников квартир. “На Остоженке жильцы требуют по $12 000 за 1 кв. м”, — рассказывает он.
В инвестиционном меморандуме RGI есть данные о расходах компании на приобретение участков. Так, за фирму “Остожие” с правами на застройку по адресу Остоженка, 37 /7 (1379 кв. м), Кузинец заплатил примерно $1,5 млн. После окончания строительства объект будет стоить $27,5 млн. А 25% проекта по Хилкову переулку, 3 (32 000 кв. м), обошлись компании в $4,8 млн, и еще $24,8 млн пойдут на выкуп оставшихся долей. Но жители стоящего по этому адресу дома выступают против застройки, и RGI пока не смогла выкупить все квартиры. Зато от продажи этого проекта девелопер рассчитывает выручить $325 млн.
Квартиру в комплексе Crystal House в Коробейниковом переулке (строила RGI) риэлтор из Kalinka-Realty предложил корреспонденту “Ведомостей” по $28 000 за 1 кв. м. “Это высокая цена, но такие квартиры покупают состоятельные люди, которые выбирают квартиры, исходя из их местоположения, комфортности, отделки”, — говорит предприниматель, занимавшийся строительством в районе Остоженки. “Я бы в жизни не купил квартиру в этом месте по сегодняшним ценам”, — признается живущий там известный бизнесмен. Он рассказал “Ведомостям”, что приобретал свое жилье еще в середине 90-х по $800 за 1 кв. м.
“Элитное жилье — очень непростой сегмент: допустил ошибку — и дом может зависнуть. Чтобы грамотно его построить и продать, нужно не только вложить большие деньги, но и убить кучу времени и ресурсов”, — рассказывает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. “Доходность девелоперов осталась на прежнем уровне — около 40-60% от проекта, — говорит Пряников из Delta Estate. — Правда, если год назад все продавалось на стадии первых этажей (максимум за год), то сейчас может достигать двух лет”. А вот по подсчетам Vesco Group, рентабельность элитного строительства снизилась за последние 2-3 года с 30-35% до 18-20%, говорит ее гендиректор Вячеслав Ширяев.
