Держать и не пущать
Квартиры дешевеют во всех регионах России, кроме Москвы
Когда в начале кризиса эксперты прогнозировали обвал цен на жилье в России, скептики этому не верили. Когда же в начале года столичные власти дружно стали говорить, что квартиры в Москве подешеветь не могут по определению, многие восприняли это как исходящий сверху приказ «держать». Так и случилось: никаким обвалом цен на недвижимость в мегаполисе пока и не пахнет. С начала года стоимость доступных московских квартир в панельных домах упала меньше чем на 2%. Ситуация выглядит странно, ведь стройматериалы здорово подешевели. В регионах, к примеру, падение цен на жилье доходит до 15%.
Последнее совместное исследование Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков по ситуации на строительном рынке показало: строительная отрасль начала проседать. В первую очередь это коснулось рынка стройматериалов, спрос на которые сильно упал: на кризис наложился сезонный фактор. С января 2009 года по начало апреля снижение цен на основные строительные материалы составило более 7%, только за март – 2,87%. В частности, бетон с начала года подешевел на 13,8%, железобетонные конструкции – на 8–12%. Кирпич «потерял» 19–27,7%, цемент – 23–27,6%. А цены на металлопрокат почти сравнялись с себестоимостью еще в январе.
Во многом благодаря этому начала снижаться себестоимость строительства. С начала года себестоимость одного «квадрата» жилья в среднем по стране упала на 5,34% до 33 563 руб. А вслед за этим поползли вниз и цены на готовое жилье. Средняя цена квартиры в новостройке с начала года упала на 4% (на 7,3% с начала кризиса). Жилье на вторичном рынке в этом году подешевело на 8,9% (на 13,1% с осени 2008 года). В Санкт-Петербурге, который до кризиса шел в ценовой гонке следом за Москвой, квартиры «сбросили» 7,2%, Екатеринбурге – 8,1%, в Нижнем Новгороде падение цен составило 10,2%, а в Красноярске жилье с начала года подешевело на 14,5%.
Тенденция на снижение себестоимости строительства и цен на жилье характерна для всей России. Исключение составляет Москва. В столице себестоимость строительства, по данным АСР, составляет 1710 «зеленых». Это в два раза выше показателей в среднем по России (800–1000 долларов). Кроме того, в мегаполисе до сих пор существуют бешеные наценки на жилье. К примеру, в среднем по стране разница между себестоимостью и рыночной ценой (39 354 руб.) 1 кв. метра в новостройке эконом-класса составляет 5791 руб. В Ленинградской области «навар» застройщиков сейчас – всего 1482 руб., в Подмосковье – 12 274. Но в Москве средняя добавленная стоимость застройщиков находится на уровне 78 688 руб. за каждый «квадрат»!
«Очевидно, что в Москве строить намного более затратно, чем в других регионах страны, – рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Подключить коммуникации, «врезать» дом в старые трубы – в Москве это очень дорогостоящий процесс. Необходимо получить массу согласований. К тому же застройщики должны обеспечить инфраструктуру для строящихся домов. Они вкладывают деньги в детские сады, поликлиники, магазины». Специалист добавила, что незначительное падение цен на жилье в Москве связано и с ростом стоимости кредитных ресурсов. Кредитные ставки для застройщиков выросли с 12 до 18–20%, что отражается на себестоимости строительства. Все это так, но то же самое или почти то же самое происходит и в регионах, где жилье, как было сказано, заметно дешевеет. В том же Питере с подведением коммуникаций не меньше проблем.
Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин, в свою очередь, пояснил, что в Москве высокие цены на жилье из-за крайне дорогой и дефицитной земли. «Инвесторы, которые смогли получить землю под застройку, не будут снижать цены. Они будут ждать стабилизации экономической ситуации, им нужно окупить затраты на землю. Инвесторы держат цены, чтобы – как бы помягче выразиться – окупить транзакционные издержки на получение всякого рода разрешений. Московская земля сверхрентабельна, и снижать ее сверхрентабельность никто не будет», – сказал депутат. Вот в этих-то «издержках», похоже, и таится ответ на вопрос.
Именно земельный аспект многие эксперты давно называют главной причиной резкого роста стоимости жилья в Москве. Компании, по словам специалистов, тратят гигантские средства, правдами и неправдами получая участки под строительство. Однако «компетентные органы» заявляют, что этот рынок чист. «Мы изучали вопрос выделения земельных участков под застройку. Фактов сговора между застройщиками и между ними и властями города не выявлено», – рассказали в Управлении по борьбе с картелями Федеральной антимонопольной службы.
«Нынешняя земельная политика – олигархическая, – убежден Сергей Митрохин. – Вся земля сейчас переходит в руки сверхбогатых людей: спекулянтов либо иностранцев. Это поддерживает устойчивый спрос и высокие цены. Москве нужна настоящая земельная реформа. В генплане необходимо жестко ограничить объемы коммерческого строительства. На основной части земель должно быть построено социальное жилье, доходные дома».
Впрочем, луч света в темном царстве московского рынка недвижимости все же может появиться. Связано «просветление» с проблемами застройщиков. По словам вице-президента АСР Владимира Пономарева, около 70% строительных компаний России находятся в предбанкротном состоянии либо являются почти банкротами. «И хотя отдельные компании смогли реструктуризировать свои кредиты, совершенно очевидно, что в середине этого года будет новая волна проблем с погашением застройщиками своей задолженности перед банками. Расплачиваться им по кредитам нечем», – сказал г-н Пономарев. В этой ситуации, чтобы найти хоть какие-то деньги на погашение кредитов, застройщики просто обязаны пойти на значительное снижение цен. По словам Владимира Пономарева, официальные цены они почти не снижают, но в процессе переговоров могут дать скидку в 40–50%.
Впрочем, проведя своими силами совсем небольшой мониторинг нескольких застройщиков, выяснилось, что едва ли не каждая вторая компания предлагает скидку в 30–50%, хотя первоначальные цены держат, как положено в городе, запредельными. В первую очередь дисконт предлагается на загородные коттеджи, но некоторые компании распространяют скидки и на жилье в черте города. «Сейчас покупатель жилья в Москве может рассчитывать на скидку до 50%, – подтвердила Ирина Радченко. – Но это касается только новостроек. На вторичном рынке до 80% занимают сделки мена: люди продают одну квартиру и покупают другую. Этим людям спешить некуда, они пока держат цены. Скидку можно получить, только если человеку нужно быстро продать квартиру». Выходит, что из-за кризиса столичный рынок недвижимости стал похож на турецкий базар: цифры на ценниках кусаются, но можно договориться.
Что будет с ценами на жилье дальше – море прогнозов, нередко взаимоисключающих. В АСР считают, что темпы падения в большинстве регионов России начнут замедляться. Летом – в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой подъем. Аналитики компаний-застройщиков в большинстве своем прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье эконом-класса минимум до осени. Они надеются, что к этому времени государство сумеет добиться снижения ставок по ипотеке, что подтолкнет спрос. Однако многие серьезные специалисты убеждены, что рынок достигнет дна только в начале 2010 года. А до этого цены просядут на 10% в среднем. Так что рекламные призывы типа «покупай сейчас – потом будет дороже» легко могут оказаться недостоверными.
