Глобус инвестора

Кризис расширил рынок зарубежной недвижимости по доступным для многих россиян ценам. Покупателю осталось определиться, что ему больше по душе - родина или пусть и не очень дорогие, но далекие страны.

Один из результатов мирового финансового кризиса - падение цен на недвижимость. Для многих, конечно, это означает снижение уровня жизни и урезание привычных расходов, но с другой стороны, падение стоимости квадратного метра дает возможность относительно недорого приобрести домик или квартиру где-нибудь у теплого моря. Или не у моря - кому что больше нравится. Россияне, впечатленные заоблачными ценами в Москве и других крупных городах, все чаще подумывают о возможности вложить сбережения в зарубежную недвижимость.

Согласно опросу сайта Prian.ru наибольшей популярностью среди россиян пользуется около десятка стран. На первом месте Болгария - там хотели бы иметь жилье 14,53% респондентов, следом идет Германия (8,02%), затем Финляндия (7,87%) и Испания (7,85%). Замыкают первую пятерку США, затем по падению популярности идут Франция, Чехия, Италия и Египет. Замыкает список Турция с 3%. Приоритеты понятны - большинство из перечисленных стран обладают каким-либо весомым преимуществом, будь то легкость получения визы, близость к месту постоянного проживания, схожий с русским местный язык, престижность страны вкупе с относительной дешевизной или хотя бы хороший климат и морской воздух. Правда, далеко не везде "набор" этих факторов одинаков, кое-куда, например в США, визу получить не так и просто...

Рост или падение

Как поведут себя цены на зарубежную недвижимость в дальнейшем? Пока что они снижаются, но падение постепенно затормаживается. "Мы рекомендуем принимать решение самостоятельно, потому что ситуацию трудно прогнозировать, - говорит руководитель направления Distant Property Management холдинга "Миэль" Наталья Завалишина. - Так, в Испании, где наблюдалось самое заметное падение цен на объекты, в последние несколько месяцев снижение прекратилось. Мы думаем, что цены достигли дна и вряд ли пойдут ниже. Кроме того, там практически не появляется новостроек, так как в период кризиса строительство обычно замирает. В то же время количество предлагаемых объектов сокращается, ведь построенное постепенно раскупается". А в Германии, например, цены вообще не снижаются. По словам Завалишиной, для Европы более характерна тенденция сокращения объемов продаж, нежели падение стоимости объектов. Если же цены на европейский объект вдруг дешевеют, то к нему надо относиться особенно внимательно, поскольку это говорит о непопулярности данного жилья в силу каких-то специфических причин.

"Больше всего пострадал рынок массового дешевого жилья, раздутый в надежде на бесконечный интерес со стороны инвесторов-спекулянтов", - считает управляющий директор EstateService Москва & EstateService Санкт-Петербург Геннадий Тузов. При этом рынок по-настоящему ликвидного жилья, хоть и снизил темпы роста и объемы оборота, чувствует себя, по мнению Тузова, достаточно уверенно с точки зрения цен: движения вниз не наблюдается вовсе. Разовые случаи не в счет. Например, совершенно уверенно чувствует себя недвижимость Австрии, которая никогда не была вовлечена в спекулятивную гонку. Тихая гавань для инвестиций остается таковой даже в период кризиса.

Что же касается столь любимой россиянами Болгарии, то цены там пока снижаются. Связано это прежде всего с финансовым кризисом в Великобритании. "Болгария для граждан Великобритании и Ирландии была "новой Испанией", то есть бум после вступления Болгарии в ЕС и открытия дешевых перевозчиков подхлестнул интерес к этой стране, - объясняет руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петр Коваленко. - Но кризис заставил британских инвесторов срочно выходить из рынка. В результате, правда, появилось много "перегретых" предложений от собственников, цены, которые сопоставимы с новыми инвестиционными предложениями. В общем, спад в экономике отбросил цены на болгарскую недвижимость на уровень 2-3-годичной давности".

В Испании, между тем, цены опустились на 15-25%, поскольку испанские риэлторы тоже завязаны на британских инвесторов, пояснили в IntermarkSavills. С другой стороны, испанцы не готовы к такой ситуации и предпочитают не продавать объекты "до лучших времен". Схожий подход и в Черногории - там предпочитают держать высокие цены при отложенном спросе. "Думаю, что ситуация разрешится в начале туристического сезона небольшой коррекцией цен в ту или другую сторону", - полагает Петр Коваленко.

Но спрос на недвижимость в мире намного не упадет, прогнозируют эксперты. "Те, у кого есть деньги, будут диверсифицировать свои вложения, то есть станут покупать подешевевшую недвижимость и в России, и в Европе, и в США", - уверен председатель совета директоров "СУИ-холдинга" Азарий Лапидус. При этом следует ожидать дальнейшего падения цен, сопровождаемого рецессией. Оно будет до середины следующего года, пока финансовые инструменты европейских и американских рынков не начнут работать. Однако в 2010 году, считает Лапидус, станет заметен незначительный подъем, он и определит возможное общее позитивное движение общего рынка недвижимости.

Место на земле

Куда же лучше всего вкладывать деньги - в спокойную Австрию или, скажем, в морские курорты Болгарии? Окончательный выбор остается, разумеется, за покупателем. В "Миэле", например, считают, что в плане инвестиций сейчас очень перспективен Египет, поскольку там достаточно загранпаспорта для приобретения жилья, нет дополнительных налогов, высокая стоимость аренды, возможно круглогодичное использование жилья, да к тому же и цены только растут.

"Сейчас выгодно инвестировать в построенные объекты в Испании, поскольку цены достигли психологического минимума, выбор объектов огромный. Имеет также смысл покупать целые комплексы для последующей перепродажи", - говорят в IntermarkSavills. Помимо этого испанцы дают любопытную систему скидок: в ряде комплексов цены снижаются ниже уровня рынка на отдельные апартаменты методом случайной выборки. То есть из продаваемого в комплексе объема апартаментов выделяется 5-10 квартир, стоимость которых снижается на 20-30%. Качество этих апартаментов ничем не уступает остальным, но методом случайной выборки они попадают под скидку. Когда эти квартиры раскупаются, подобная скидка предоставляется и на ряд других. Компании таким образом обеспечивают себе продажи, поскольку в период снижения объемов продаж такие механизмы очень действенны.

"За рубежом интереснее приобретать недвижимость, чем в России, там будет сильное снижение цен", - прогнозирует Азарий Лапидус. Что же касается конкретного выбора, то не надо забывать о стоимости авиаперелетов и количестве рейсов в те или иные уголки мира. Авиация переживает не лучшие времена, достаточно вспомнить уже обанкротившуюся Alitalia, российскую "Дальавиа" или близкую к банкротству "КрасЭйр". А этой зимой с рынка уйдут еще несколько компаний, из-за чего оставшиеся вынуждены будут снизить количество маршрутов.

В связи с отменой виз более популярным стал Израиль, хотя цены на первичном рынке там выше, чем на вторичном, но по сравнению с Москвой все равно недорого - в среднем 1-1,5 тыс. евро за квадратный метр. Щадящие цены и в других странах. Например, средняя квартира в Чехии обойдется в 60-80 тыс. евро, в Египте квартиры начинаются вообще от 20 тыс. долл.

Покупаем с умом

С одной стороны, за рубежом недвижимость дешевле, чем у нас, с другой - что называется, "не наездишься". Однозначный ответ на вопрос, где же лучше сегодня покупать недвижимость, "там" или "здесь", получить сложно, многое зависит от желания покупателя. Но учитывая высокие цены на российском и, в частности, московском рынке, наверное имеет смысл поискать варианты за рубежом. Правда, отдавая себе отчет, что зафиксировать прибыль вряд ли удастся раньше, чем через 2-2,5 года.

Покупая жилье за рубежом, надо соблюдать несколько правил. "При выборе страны и города для инвестирования необходимо помнить, что покупать квартиру или дом нужно не там, где дешевле, а там, где потом не возникнет проблем с реализацией", - советует руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. По его словам, в период кризиса недвижимость в курортных местах будет пользоваться гораздо меньшим спросом, чем в столицах или крупных городах. Иначе говоря, купить апартаменты где-нибудь на Кипре или в Испании можно со значительным дисконтом, но не исключено, что потом возникнут сложности с продажей и быстро выйти из проекта не получится. "Стоит инвестировать в инвестиционно привлекательные объекты, а на российском рынке или за рубежом - это не так важно. Главное - правильно выбирать сами объекты", - уверена Наталья Завалишина из "Миэля".

Однако, по мнению Петра Коваленко из IntermarkSavills, последствия покупки зарубежной недвижимости легче просчитать, нежели российской, так как экономика многих стран более диверсифицирована и не зависит напрямую от стоимости, например, энергоносителей. Соответственно с точки зрения сохранения средств и их небольшого роста в кратко- и среднесрочной перспективе есть смысл покупать зарубежные объекты.

"Сейчас сложно точно оценить степень влияния кризиса на российскую экономику, но я полагаю, что с точки зрения сохранения капиталов развитая Европа более надежна. А вот где будет выгодней спекулировать - покажет ближайшее время", - говорит Геннадий Тузов из EstateService.

В общем, выбирать между жильем в Москве и за рубежом потенциальному покупателю в конечном счете придется самому, но рассматривать заграницу в качестве альтернативы приобретению в России все же стоит.