Игра на понижение метра

Московские власти решили наказать столичных застройщиков за несговорчивость. Как стало вчера известно, мэр Москвы Юрий Лужков подписал 11 ноября постановление № 1034-ПП «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ». Оно фактически отменяет принятое в июне постановление № 521 ПП о выкупе за счет городского бюджета у застройщиков около 500 тысяч кв. м жилья по средней цене 80 тысяч рублей за "квадрат".

Чиновники резонно заметили, что по заявленным ценам новостройки продаются и в розницу, причем все медленнее. Оптовый же покупатель явно должен иметь скидку. Поэтому застройщикам (среди которых, по данным "Газеты", ГК ПИК, СУ-155 и "Главстрой") было предложено снизить цену выкупа на 12--17%. Не все застройщики согласились.

Теперь социальное жилье столичное правительство собирается покупать у застройщиков на аукционах. Как считают эксперты, цены при этом могут опуститься до 50--60 тысяч рублей за "квадрат", то есть будет на 30% ниже первоначального предложения. Это даже меньше, чем нынешние цены рынка.

«Постановление (№ 1034-ПП от 11 ноября 2008 года «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ») отменяет принятое в июне решение о соинвестировании городом проектов, реализуемых частными застройщиками, - прокомментировал неназванный представитель мэрии агентству «Интерфакс-Недвижимость». - Город больше не в доле с коммерческими застройщиками. Все необходимое столице социальное жилье будет приобретаться у застройщиков на аукционах».

Скинуть бы надо

Еще месяц назад Лужков обещал оказать помощь одному из главных столичных застройщиков, которому без поддержки городского бюджета, как выразился мэр, «было бы совсем худо». Речь тогда шла о группе компаний ПИК, неожиданно оказавшейся перед необходимостью гасить кредиты. В обычных условиях перекредитоваться не составило бы труда, но не в пору кризиса ликвидности. Вот и решили городские власти восполнить застройщику нехватку оборотных ресурсов за счет горбюджета. И даже было решено исправить закон о городском бюджете с целью реструктурировать расходы: на выкуп не продающихся из-за завышенной цены квартир должно пойти почти 38 млрд рублей. Однако эти деньги должны были быть уплачены застройщикам как доля финансового участия города в уже построенном застройщиками жилье. Теперь же схема финансовой помощи несколько меняется: деньги в обмен на товар. Но помимо механизма оплаты будет изменена и цена. Мало кто из участников рынка сомневается в том, что истинной причиной выпуска постановления 11 ноября стала несговорчивость застройщиков, которым мэрия предложила оплату построенного жилья с дисконтом в 12--17%.

Между тем в октябре компания «ПИК-Регион» выиграла четыре конкурса на соинвестирование строительства жилья в четырех подмосковных городах - в Мытищах, Люберцах, Долгопрудном и Химках. Общая площадь - 341 тысяча кв. м стоимостью примерно $1 млрд. Цены выкупа были фактически рыночными - 85 тысяч рублей за квадратный метр в Мытищах, 74 тысячи рублей - в Люберцах. Представитель ПИК отмечает, что это жилье было зарезервировано для мэрии и снято с продаж еще летом. Однако на фоне пикирующих цен (на рынке коммерческого жилья скидки даже в рознице уже в конце октября доходили до 30%. - «Газета») чиновники решили не переплачивать и перед подписанием контрактов по результатам конкурсов предложили застройщикам снизить оптовую цену со средних 80 тысяч рублей до 67 тысяч рублей (при 17-процентной скидке).

Аналитик ИГ "Капиталъ" Иван Завадский заявил корреспонденту «Газеты», что пересмотр условий сделки купли-продажи возможен при взаимном согласии участников. «Это нормальная практика, поэтому вопросов с законностью предоставления скидки, вероятно, не должно возникнуть», - отметил он.

Не продали на ПИКе

Однако ГК ПИК не согласилась с предложением московских чиновником, а отказ департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы заключить контракт с застройщиком 6 ноября был обжалован в Федеральной антимонопольной службе (ФАС). Одновременно представители ПИК через прессу заявили, что часть жилья, предназначенного для городских социальных программ, будет выставлена на открытую продажу. «Квартиры отделаны и полностью готовы к проживанию. В связи с дефицитом на рынке готового жилья, а тем более отремонтированного, мы уверены, что оно будет пользоваться спросом», - подчеркнули в ПИК.

Другие застройщики панельного жилья оказались более сговорчивыми. Например, корпорация "Главстрой" на прошлой неделе заявила, что допускает возможность предоставления скидки правительству Москвы при заключении контракта на соинвестирование строительства жилья. "Главстрой" выиграл конкурс, организованный столичным правительством, на право заключения государственных контрактов на строительство жилья общей суммой почти 8,9 млрд рублей. 10 домов в подмосковном Подольске, как пояснил корреспонденту «Газеты» директор по связям с общественностью компании Иван Слепцов, находятся в высокой степени готовности.

В начале прошлой недели ПИК отозвала из ФАС свои претензии к правительству Москвы в отношении изменений условий одного из контрактов (более 170 тысяч кв. м). Однако было уже поздно: демарш бизнесменов видимо разозлил чиновников, которые в сложившихся условиях остались единственными покупателями зависших у застройщиков квартир.

Теперь, предполагает Завадский, столичные чиновники могут сыграть на опережение рынка, где аналитик ждет падения цен на 25--30% к концу года. «Город может требовать таких скидок уже сейчас, - полагает Завадский. - А поскольку квартиры приобретаются оптом, скидка может доходить и до 40%".

Представитель одной из компаний-застройщиков в интервью корреспонденту "Газеты" с нескрываемым раздражением отозвался об упрямстве представителей ПИК, не пожелавших договориться с городскими властями. Однако официальные комментарии всех "панелестроителей" идентичны: "Мы подтверждаем, что станем участвовать в новых конкурсах по выкупу жилья в новостройках, которые будет устраивать столичное правительство".

Кто бы сомневался. По данным аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ, за октябрь новостройки Подмосковья выросли в цене на 1,5% в рублях. «Однако этот прирост связан прежде всего с тем, что увеличился объем предложения квартир в непосредственной близости от МКАД, где жилье все же дороже", - уточняет гендиректор центра МИЭЛЬ Владислав Луцков. По его словам, в настоящее время рыночная цена подмосковных новостроек равна 68,5 тысячи рублей за квадратный метр. Но подсчитывать, насколько могут снизить цены застройщики под давлением единственного оптового покупателя, в роли которого выступает московское правительство, аналитик не стал. «Это непрогнозируемо, поскольку зависит и от курса доллара, и от уровня операционной прибыли по каждому конкретному объекту, который будет выставлен застройщиком на соискание денег из бюджета города», - объяснил Луцков. Он полагает, что цены в конце года стабилизируются в рублях при условии, что макроэкономическая ситуация не изменится.

"У власти, ныне одном из немногих субъектов рынка, имеющем деньги, сейчас в руках огромный рычаг для давления на застройщиков", - заявил корреспонденту "Газеты" гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Эксперт подчеркнул, что московский рынок строительства и до наступления кризиса вошел в стадию передела, а кризисные явления только обострят эти процессы. Речь идет о смене стратегии развития жилищного строительства. "Строиться жилье должно будет с большим учетом платежеспособного спроса, - убежден Крапин. - Иначе на рынке жилстроительства нужно ставить крест, а в этом не заинтересован никто из участников процесса передела". Наиболее вероятным ориентиром в процессе снижения цены в переговорах покупателей с продавцами оптовых партий жилья в Подмосковье будут данные Росстата, которые хоть и не отражают реальной потребительской цены, но ближе других значений к цене справедливой, считает аналитик.

Какова сегодня справедливая цена на квадратный метр в Москве?

ГАЛИНА ХОВАНСКАЯ, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь"):

А цены потихоньку падают и еще будут. Естественно, если спроса не будет, то и предложение начнет снижаться. Сейчас имеются две компенсирующие друг друга позиции. С одной стороны, будут меньше строить, потому что замораживается целый ряд проектов. С другой - и предложение будет уменьшаться. Надо точно оценить, насколько сильны будут эти процессы и какой перекроет.

По-моему, цена все равно будет падать, а не расти. Говорить о каких-то точных цифрах и давать оценки - это занятие неблагодарное, и я это делать не берусь. Но вот, скажем, проекты «Социальное жилье» или «Молодая семья» не закрываются, и это огромный плюс, потому что делаются за счет бюджета. Мы говорим о Москве, потому что по всей России таких проектов просто нет. А когда жилье выходит на рынок от частного инвестора, то цена, конечно, будет падать. Справедливая цена в Москве сейчас несколько подсела и крутится где-то в районе $6 тысяч за квадратный метр.

КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

Справедливая цена - та, которую каждый человек считает возможным заплатить за жилье. Но если оценивать ситуацию по итогам октября, то цены в долларах снизились на 5%, а в рублях поднялись на 2,5%. В итоге не скажешь однозначно, что они пошли вниз, они пока стоят.

Что касается прогноза, то все сегменты рынка жилья будут себя вести по-разному. Если говорить о вторичном рынке, не затрагивая сегменты торговли, офисов, земли, строящегося жилья, где более сложная картина, то цены на элитное жилье будут снижаться на 30--40% в течение двух - трех лет. Темпы снижения цен на жилье бизнес-класса будут несколько ниже, на экономкласс - еще ниже, а рынок аренды ситуация затронет еще меньше. Никакого обвала цен на вторичном рынке не будет, произойдет очень медленная и постепенная корректировка. А вот на первичном рынке, где объекты только строятся, на рынке земли или офисных помещений ситуация уже очень похожа на обвал.

ВЯЧЕСЛАВ ГЛАЗЫЧЕВ, профессор Московского архитектурного института, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:

Если брать по себестоимости в строительстве, то при пристойной марже это была бы цена около $1,2--1,4 тысячи за метр. Но если учесть искусственно вздутую стоимость московской земли, а также вздутые цены подключения к сетям и ко всему прочему, то любой девелопер скажет: цена квадратного метра гораздо больше. В самом дорогом сегменте жилья цены и сейчас, конечно, повышаются. А в среднем реальная цена предложения под контракт сбивается уже где-то на 30%. Да, это многовато, но ведь они имели огромные залежи непроданного жилья, и такие цены можно было держать до тех пор, пока остро не понадобился кэш.

Естественно, все это держится в глубокой тайне, и никто точно об этом не говорит. И настоящей статистики у нас на этот счет не имеется.

СЕРГЕЙ ХЕСТАНОВ, управляющий директор управляющей компании «Финам Менеджмент»:

Я могу легко назвать примерную техническую себестоимость, тем более что она широко известна и на протяжении многих лет является почти постоянной величиной - $300--400 за квадратный метр. К этому нужно прибавить стоимость земли и рентабельность девелопера. Исходя из всего этого, очень легко оценить справедливую стоимость. Думаю, миссия любого кризиса в экономике - устранить дисбаланс. На мой взгляд, недвижимость у нас очень сильно переоценена, поэтому она снизится от двух до пяти раз. Причем темпы снижения зависят от того, насколько жесткой будет посадка реальной экономики.