Офисы ушли на дно
Объем строительства офисов в столице сократится в 2015 году в 1,5 раза. Спрос на бизнес-недвижимость падает из-за отсутствия в Москве удобной инфраструктуры
Ввод новых офисных площадей в столице практически остановился. По итогам третьего квартала стало очевидно, что объем строительства офисов в Москве в этом году сократится в полтора раза: до конца 2015-го вместо запланированного 1 млн кв. м будет введено около 620 тыс. кв. м. Есть и оптимистический вариант – 850 тыс. кв.м., но и он почти в полтора раза меньше прошлогоднего показателя. При этом объем свободных помещений достиг 2,95 млн кв. м, что является историческим максимумом за всю историю рынка. Несмотря на то, что на долю офисов в январе-июне пришлась почти половина всех инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, в 2015 году они могут сократиться на 60%, до $3,5 млрд.
Невелики и прогнозируемые объемы роста предложения качественных офисов в Москве. По словам руководителя направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александра Чурикова, «до декабря заявлено еще около 390 тыс. кв. м, то есть по итогам 2015 года будет введено 850 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 году».
Серьезную корректировку претерпевают планы по реализации новых проектов. «В течение года были анонсированы единичные проекты, в большинстве случаев планируемые даты ввода в эксплуатацию объектов перенесены», - говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его данным, за три квартала в эксплуатацию было введено 464 тыс. кв. м офисных площадей, что на 55% меньше, чем за тот же период 2014 года.
И положительных изменений по этому направлению сегодня никто не ждет. По прогнозам руководителя отдела исследований рынка CBRE Клавдии Чистяковой, вместо ранее заявленных 1,4 млн кв. м будет сдано не более 800 тыс. кв. м. В третьем квартале 2015 года в Москве не было сдано ни одного кв. метра офисной недвижимости класса А. Слишком много свободных площадей предлагает рынок.
Сейчас в столичных офисах класса А свободно 950 тыс. кв. м (25,5% площадей), в помещениях класса В - 2 млн кв. м (17%), подсчитали в Knight Frank. «Это исторический максимум за всю историю рынка»,- констатирует Константин Лосюков, добавляя, что сейчас объем вакансии в полтора раза выше, чем в предыдущий кризис 2008-2009 годов.
По мнению экспертов, собственники будут пытаться найти выход в изменении условий аренды. «Речь идет о ставках в рублях, или фиксировании коридора обменного курса на год-два», - перечисляет партнер Colliers International Владимир Сергунин. Иногда, продолжает эксперт, даже удается зафиксировать на уровне инфляции процент, на который индексируются ставки: для площадей в бизнес-центрах класса А обсуждается диапазон 8-12%, в классе В - 5-7%.
Сейчас аренда офисов класса А обходится в $506 за 1 кв. м в год, класса В - $293 за 1 кв. м (по текущему курсу 26,6 тыс. руб. и 15,3 тыс. руб. соответственно). За девять месяцев этого года долларовые ставки аренды офисов класса А снизились на 14%, класса В на 7%. В третьем квартале снижение было наименьшим за год, не более 1% в долларовом эквиваленте и около 2% в рублях.
Тем не менее, офисная недвижимость остается привлекательной для инвесторов. Хотя объем инвестиций во всю коммерческую недвижимость за первое полугодие 2015 года и сократился на 23% и составил $1,23 млрд.
Причины падения спроса на офисную недвижимость эксперты объясняют по-разному. Ведь процесс начался еще год назад – сначала снизился спрос на недвижимость от западных компаний в связи с экономическими санкциями и неблагоприятным политическим климатом. Еще одной причиной падения спроса на офисную недвижимость в Москве стал значительный ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров. По некоторым сведениям, сегодня, например, в «Москва-Сити» пустует почти каждое третье офисное помещение. Еще говорят о дорогих кредитах как причине отказа от нового строительства или реконструкции зданий.
Однако в стагнации спроса на офисные помещения в центре большую роль сыграли и негативные действия столичных властей. Большинство зданий в рамках ТТК не имеют оборудованных автостоянок для сотрудников и посетителей – все близлежащие территории размечены под платную парковку. Подобные картины можно наблюдать везде – от Бутырского вала до Даева переулка. Добираться на работу в переполненном стараниями мэрии метро (ряды пассажиров которого пополняют вытесняемые из города автовладельцы) тоже хочет не каждый. Плюс постоянно растущие – вопреки обещаниям - цены на общественный транспорт, на ту же парковку. Именно поэтому многие компании арендуют офисные площади за пределами МКАД. К тому же стоимость аренды в Подмосковье, как минимум, в 1,6 раза дешевле. Зачем тогда ехать в Москву?
