Отложенный бум
Эксперты полагают, что ценового ажиотажа прошлых лет на рынке недвижимости больше не будет
Осень – традиционный сезон оживления на рынке недвижимости. Спрос на жилье в это время обычно растет, а вместе с ним двигаются вверх и цены. Как показывают результаты опросов, подавляющее большинство россиян уверено, что стоимость квадратного метра этой осенью будет расти. Масла в огонь подливают и заявления отдельных риелторов о том, что нынешняя осень дает последний шанс приобрести жилье по низким, кризисным ценам, поскольку потом все будет гораздо дороже.
Однако большинство экспертов уверяют, что разжигать страсти не стоит, никаких ценовых ралли на рынке недвижимости не предвидится. Максимум чего можно ожидать – это плавного роста не более 1% в месяц. И кто бы что ни говорил, ажиотажного спроса не будет, у населения сейчас нет ни денег, ни желания во что бы то ни стало купить квартиру.
Все прекрасно помнят, что представлял собой докризисный рост цен на жилье, когда стоимость квадратного метра росла непрерывно, причем такими темпами, что промедление с покупкой на месяц-другой грозило немалыми дополнительными издержками. С приходом кризиса все изменилось, спрос на недвижимость упал, а вместе с ним упали и цены. По оценкам экспертов, за первый год кризиса средняя стоимость квадратного метра, например, в Москве потеряла порядка 30–40%. Однако осенью прошлого года, когда отечественная экономика достигла дна и стало ясно, что хуже уже не будет, спад на рынке недвижимости прекратился, и цены стали расти. Не сильно, прибавляя порядка 1% в месяц, что для российского рынка немного.
Этой весной рынок недвижимости совершил ускорение, но летом все снова успокоилось. Теперь надежды тех, кто играет на повышение цен, связаны с наступившей осенью, которая может придать процессу дополнительный толчок. Появились заявления о том, что с наступлением активного сезона удорожание квадратного метра ускорится и нынешняя осень – это последний шанс купить жилье по кризисным ценам. В качестве причин для резкого роста цен называют влияние отложенного спроса и развитие ипотеки. То есть те россияне, которые имели намерение купить квартиру, но с приходом кризиса решили повременить, ожидая еще большего снижения цен, наконец, решат сделать свое приобретение. Раз цены больше не падают, а напротив, начали расти, значит, пора де покупать.
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Ирина Радченко полагает, что основание для роста цен есть, хотя быстрым он не будет. «В последнее время очень мало строилось нового жилья, то есть сократилось предложение, что не может не сказаться на дальнейшем росте цен, – пояснила эксперт. – В пользу повышения говорит и тот факт, что в течение года покупатели на рынке оперировали не очень активно, дожидаясь дна. Сейчас они потихоньку выходят на рынок, понимая, что дальше ждать уже бессмысленно. Кроме того, развивается ипотека, которая сейчас предлагает более либеральные условия и по срокам, и по первоначальным взносам, и по ставкам. Если на рынке будет такая же ситуация, как и сейчас, то до конца года цены могут вырасти на 5–10%», – прогнозирует г-жа Радченко.
А вот эксперт Института экономики недвижимости ГУ-ВШЭ Геннадий Стерник считает, что нас ожидает колебательное движение без особого роста, которое может продлиться 2–3 года.
«В Москве ситуация получше, доходы населения выше, и они быстрее восстанавливаются, поэтому идет небольшой рост цен. А в регионах и того нет. Там рост даже не наметился, идет лишь колебание чуть вверх, чуть вниз, – заметил он. – В Москве же по итогам всего 2010 года цены могут вырасти где-то на 5%. Это настоящим ростом-то назвать нельзя, лишь некое повышение».
Еще один немаловажный фактор, который может сыграть на повышение цен – психологический, в основе которого лежат опасения быстрого роста цен. То есть россияне, готовящиеся купить квартиру в обозримом будущем, могут резко ускорить этот процесс из-за боязни, что цены рванут вверх. Если они все разом придут на рынок, подскочит спрос на жилье, а вместе с ним и цены. То есть население само себе, что называется, «привезет» более дорогое жилье. Кстати, отчасти эта возможность подтверждается результатами опросов населения. По данным мониторинга, проведенного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), 91% тех, кто собирается купить квартиру в ближайший год, уверены, что цены будут расти.
«Раньше на рынке недвижимости работал такой фактор, как утверждения застройщиков, что, если вы сегодня не купите, завтра будет дороже. И это разогревало рынок, – отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Но сегодня этот инструмент практически отсутствует. Не будет никакого динамичного роста, потому что для этого нет оснований. Если и возникнет рост, связанный с психологическими ожиданиями населения, то в весенний период он будет отыгран назад», – заметил эксперт.
«Как до кризиса, цены уже не будут расти никогда, – успокаивает Геннадий Стерник. – Если, конечно, через несколько лет цены на нефть не рванут к 200 долларам за баррель. Но в целом последствия кризиса для экономики таковы, что быстрого роста доходов населения не предвидится, а в таких условиях людям не до того, чтобы покупать жилье. Психологические моменты были исчерпаны тем, что все в какой-то момент ушли с рынка. Теперь россияне вернулись, покупают то, что могут, но денег явно не хватает». По словам эксперта, основными покупателями сейчас являются верхнедоходные слои населения плюс те, кто может позволить себе ипотеку. Они двигают рынок вперед, но для резкого роста этого явно недостаточно.
Тот факт, что рост цен, ускорившийся этой весной, в данный момент замедлился, подтверждает и статистика. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), за первые семь месяцев 2010 года в Москве было зарегистрировано чуть более 48 тыс. сделок по купле-продаже жилья, что на 31% больше, чем за аналогичный период докризисного 2008 года, и на 73,% больше, чем в прошлом году. Наибольший рост пришелся на март, когда число сделок выросло по сравнению с февралем на 71%. Однако с приходом лета рынок успокоился. В июле количество сделок снизилось на 12% по сравнению с предыдущим месяцем, а в августе еще на 17%. И если затишье первых двух летних месяцев можно объяснить традиционной сезонной пассивностью покупателей, то в августе рынок, напротив, всегда набирал обороты перед осенним ростом.
То же касается и цен на жилье. За первую половину этого года они прибавили порядка 7%. Самым активным временем была весна, однако летом стоимость квадратного метра практически стояла на месте. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в июне индекс стоимости жилья вырос на 0,7%, в июле потерял 0,5%, а в августе прибавил практически незаметные 0,1%.
«Весенняя оттепель на рынке недвижимости была в основном связана с реализацией отложенного покупательского спроса, который почти исчерпался, – считает г-н Апрелев. – Кроме того, перестал работать такой фактор, как высокая инвестиционная привлекательность недвижимости. Ее больше нет, и потому спекулянтов на этом рынке больше нет. Остались только стратегические инвесторы, те, у кого в принципе есть потребность в жилье. Большая часть покупок сегодня не инвестиционная, а потребительская».
По словам Геннадия Стерника, сейчас на российском рынке недвижимости образовался баланс спроса и предложения, и текущая цена вполне ему соответствует. «Единственное, что отличает наш баланс и баланс на западных рынках, там всегда предложение опережает спрос, то есть строят чуть больше, чем купят. А у нас, наоборот, исторически сложившийся дефицит, который будет еще долго, и это главная причина, почему цены у нас выше, чем они того заслуживают по уровню доходов населения, – заметил эксперт. – Фактически покупают не все слои населения, а только верхнедоходные. При этом и уровень цен ориентируется на эти слои».
В целом рынок жилья растет не быстро, но в отдельных категориях все же наблюдается довольно большое число сделок. Сильнее всего бурлит жизнь в секторе малометражного жилья –комнат и однокомнатных квартир. «За август цены предложения, отражающие ожидания продавцов, выросли вдвое больше на однокомнатные квартиры, чем на трехкомнатные, – сообщил Константин Апрелев. – Среди округов Москвы быстрее всего растут цены на севере, северо-востоке, востоке и юго-востоке, то есть в самых дешевых районах». При этом, по словам эксперта, предпочтения все же отдаются не самому дешевому и одновременно самому низкокачественному жилью, «хрущевкам», а тому, что было построено последние 10–20 лет.
Экономический кризис изменил и еще один момент: если раньше, когда доходы и потребность в жилье росли, а квартир не хватало, на рынке недвижимости царил продавец, то в период спада главным стал покупатель. Он получил право торговаться и выставлять свои условия. Г-н Апрелев считает, что пока соотношение сил не изменилось – покупатель нужнее продавцу, а не наоборот. А вот Ирина Радченко полагает, что сейчас на рынке сложился паритет. «Продавец, конечно, может покапризничать, но если есть покупатель с деньгами, готовый покупать, то здесь торг уместен, – считает эксперт. – В то же время и покупатель понимает, что хороших объектов на рынке очень мало, по сравнению с 2008 годом рынок сократился более чем вдвое, и если жилье ликвидное, долго капризничать не стоит».
