Аренда только с регистрацией

Высший арбитражный суд (ВАС) вчера вынес решение, которое должно заставить арендаторов быть бдительнее. Незарегистрированный договор на аренду помещения может лишить арендатора помещения, а уплаченные средства придется возвращать в судебном порядке. Компания, чье дело оказалось в ВАС, лишилась арендованной на 10 лет площади, не успев пройти этап госрегистрации сделки. По мнению ВАС, приоритетные права остаются за арендатором с зарегистрированным договором аренды, даже если он заключен позже, чем договор на аренду той же самой площади с другими компаниями или гражданами.

Компания ООО «Гранд» в октябре 2006 года заключила договор об аренде помещения с Департаментом управления имуществом городского округа Самара. Договор был заключен до 2016 года. Департамент обязался предоставить в пользование компании нежилые помещения общей площадью 185,60 кв. м. Но департамент спустя полтора месяца заключил договор на те же помещения с другой компанией — ООО «Ника», который был зарегистрирован по всем правилам, несмотря на то что «Гранд» тоже подавала заявление и документы на госрегистрацию договора. Столкнувшись с такой ситуацией, компания обратилась в суд с требованием признать договор между департаментом и «Никой» недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанции требования не удовлетворили. А вот Федеральный арбитражный суд Поволжского округа (ФАС ПО) «Гранд» поддержал. Свое решение суд мотивировал тем, что договор не содержал условий о сроках госрегистрации. Нет указаний на сроки и в законе. Следовательно, делает вывод ФАС ПО, регистрация может быть произведена в течение всего срока действия договора. То есть в данном случае в течение 10 лет.

Однако ВАС занял прямо противоположную позицию. По Гражданскому кодексу (ГК) договор, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента этой регистрации. Эксперты поддерживают позицию ВАС. «Странно, что это дело вообще дошло до высшей инстанции», — говорит управляющий партнер юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Лебедева. По ее мнению, ситуация очевидна: нет регистрации — договор недействителен.

Юристы считают, что данное дело — однозначный знак для компаний быть начеку. Несмотря на то что время, когда нечестные арендодатели наживались на заключении сразу нескольких договоров, уже прошло, описанная ситуация до сих пор не редкость, отмечает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. «Если договор подписан, это не значит, что в нем не найдется тысяча причин его не исполнить», — говорит он.

Гендиректор юридической компании «Интерцессия» Юлия Врублевская советует предпринимателям во избежание неприятных ситуаций перед подписанием договора получать выписку из ЕГРП по арендуемому объекту и убеждаться в его юридической «чистоте», а при подписании договора брать от другой стороны пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора, и самим обращаться в регистрирующий орган.