"Это уже дно или еще подешевеет?"

"Когда же снижение цен наконец остановится?" - стонут продавцы жилья, даже не заикаясь о возвращении к прошлогодним 6-7 тысячам долларов за среднестатистический метр. "Это уже дно или еще подешевеет?" - не спеша прикидывают покупатели, для большинства из которых нынешние 4 тысячи за метр и минимум 100 тысяч за однушку все равно "недоступное жилье". После резкого падения цен в декабре-январе все ждали весны - прогнозисты обещали стабилизацию. Пришла весна, но кривая средних цен по-прежнему ползла вниз. Риэлторы стали уповать на лето. В июне тенденция сохранилась, но сейчас, на пике лета, продавцы осторожно говорят о возвращении спроса. "Известия" решили оценить происходящее на рынке московской недвижимости.

"Купил особняк. Впрок"

Объективные цифры впечатляют. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", с начала кризиса (с октября) цены упали на 33,2%, из них за первое полугодие 2009 года - на 26,3%. Примерно на ту же величину сократилось число сделок. Но если в феврале-марте риэлторы массово впадали в депрессию - закрывались слабые агентства, сильные сокращали штаты и филиалы, - то сейчас настроение у них явно улучшилось. И услуги подешевели: забыты 5-7% комиссии, снова, как в 1990-е, работают за 1,5-3%.

Частного риэлтора Тимура Зыкова мы поймали в очереди на регистрацию авиабилетов.

- В Грецию лечу, - сообщил он по телефону, - купил там домик за 80 тысяч евро. Точнее, особняк. Впрок. Правда, в материковой части, поэтому так дешево.

- Это дешево?! У них же тоже вроде кризис.

- 28 тысяч долларов за метр в "сталинке" на Земляном Валу - вот это дорого, - парировал Тимур и похвастался: - Буквально на днях завершил сделку. Совершенно возмутительная цена. Но мой клиент-продавец знал, что делает: у него, понимаешь, соседство... С кем, не скажу, но за такого соседа можно любые деньги брать.

Если бы не эксклюзивное "соседство", то "сталинку" на загазованной Таганке продавали бы за 8-9 тысяч за метр. Долго - до четырех месяцев. А прошлым летом она бы "улетела" за 10. При этом крепкие "сталинки" в хороших районах оказались самым стойким в ценовом отношении товаром на падающем рынке. Вероятно, потому что их мало. Новостроек бизнес-класса тоже, казалось бы, немного, но они подешевели сильнее всего - на 45%. "Качество то же, что и в "сталинках", а за понты платить желающих мало", - объясняют риэлторы.

Вообще ситуация с новостройками сейчас наиболее сложная. По данным Ассоциации строителей России, с января по май в Москве не был заложен ни один жилой дом. Из того, что сейчас продается (объем предложения в новостройках вдвое ниже прошлогодних показателей), на долю бизнес-класса, утверждают в аналитическом центре компании "МИЭЛЬ", приходится около 70% квартир.

Сегодня на рынке доминирует дешевая "вторичка" - эконом-класс в панельном исполнении. Многоголосые заклинания эпохи начала кризиса о том, что он расставит все по своим местам, некачественное жилье обесценится, а добротное удержит свою цену, оказались ошибкой. Этого не случилось и скорее всего не случится. И если о ценовой стабилизации говорить пока рано, то эксперты отмечают выравнивание динамики цен по всем сегментам - и по старым хрущевкам, и по монолитным новостройкам.

- Темпы снижения цен замедлились, явных лидеров или аутсайдеров по типам жилья, территориальному признаку или классности объектов не выявлено, - утверждает Владислав Луцков из "МИЭЛЬ".

"Цену диктует покупатель. Буквально"

Это хороший знак для продавцов. Еще один хороший знак - покупатели активизировались.

- Прошлое лето было у нас "рабочим", - говорит частный риэлтор Ирина Межа, - а в этот июнь было совсем плохо. Как и всю весну. Но в июле спрос начал оживать на глазах. Правда, на ценах это пока не сказывается. В рекламе продавцы могут указывать все что угодно. Но цену диктует покупатель. Буквально. Продавец объявляет, допустим, 500 тысяч долларов. Покупатель приходит, смотрит квартиру и говорит - куплю за 300. И продавцы порой уступают. В том числе инвесторы - те, кто покупали новостройки на продажу. Три года назад он купил, скажем, за 100 тысяч, планировал продать за 400, но теперь ему предлагают 200. Кто-то соглашается, но многие нет - будут ждать четыре-пять лет, пока цены не вернутся на докризисный уровень. А пока сдают свои пустые квартиры в аренду - в сочетании с упадком экономической активности и связанным с этим снижением спроса на аренду выброс таких квартир на арендный рынок и привел к снижению ставок почти вдвое.

Сначала покупатели-инвесторы своим ажиотажным спросом надули ценовой пузырь, а теперь, обернувшись продавцами, из последних сил поддерживают цены на плаву, не давая им рухнуть окончательно. Но такая опасность остается: на осень макроэкономисты предсказывают новое падение рынка недвижимости в США и на Западе, что зацепит и нас. Это может означать, что нынешние 4 тысячи долларов за метр (исключаем из расчетов "элитку", деформирующую общую картину), если на этой позиции рынок затормозится хотя бы до конца лета, лишь первое дно.

Словом, продавцам сейчас не позавидуешь. Покупателям, находящимся в поисках нового жилья, - наоборот: выбор огромен - порядка 40 тысяч квартир, что почти в два раза выше докризисного показателя, контрагенты податливы.

Но как быть тем, кому на приличную квартиру по-прежнему не хватает, а деньги в чулке уже не помещаются?

- Семей, накопивших 50-100-120 тысяч долларов, очень много, - продолжает Ирина Межа. - И в последнее время я заметила интересную тенденцию - дорожают участки в садовых товариществах. Например, мой клиент три года назад купил под Ногинском участок за 70 тысяч долларов. А теперь там участки продаются за 120. Люди переключаются на недорогую зарубежную недвижимость. Очень много наших снова появилось на Кипре. Причем им в тамошних банках легко дают ипотеку под 6%.

- Я тоже копил на квартиру в Москве, - признался риэлтор Тимур Зыков, когда мы позвонили ему снова, чтобы уточнить подробности "греческой" сделки, - но подумал и решил купить в Евросоюзе. Возможно, мой особнячок осенью еще бы подешевел. Но мне думается, что, когда все снова начнет дорожать, он наберет цену раньше, чем московская квартира. Вот тогда-то я ее и куплю.