Сколько должна стоить земля
1 коп. — столько официально может стоить 1 кв. м земли. Занижение кадастровой стоимости через судебные иски стало массовым явлением, констатируют чиновники. Региональным властям приходится заключать мировые соглашения с землевладельцами
Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, рассказал сотрудник ФНС. Информацию подтвердил представитель Росреестра: за первое полугодие 2013 г. подано вдвое больше таких исков, чем за весь 2012 год, — 2604 против 1200.
Обычно истцы ссылаются на ошибки при определении кадастровой стоимости (массовая оценка не учитывает индивидуальные параметры участка) и представляют отчет независимого оценщика, говорят чиновники. Суд, как показывает практика (см. график), все чаще принимает сторону собственника.
Землевладельцы представляют в суд существенно заниженную оценку, говорит замдиректора департамента Минэкономразвития Вячеслав Спиренков, иногда и вовсе оценивают 1 кв. м земли в 1 руб. У кадастровой палаты, которую привлекают по таким спорам как ответчика, нет денег на проведение альтернативной экспертизы, рассказывает замминистра имущественных отношений Московской области Андрей Данелюк. Суду ничего не остается, кроме как подтвердить любую оценку истца, жалуется сотрудник ФНС: даже в 1 руб. — альтернативы-то нет. Именно во столько суд обязал кадастровую палату оценить 1 кв. м участка в Сергиевом Посаде вместо ранее установленных 2400 руб., вспоминает Данелюк. А Арбитражный суд Московской области и вовсе подтвердил оценку 1 кв. м земли в 1 коп. (в Сергиево-Посадском районе). Арбитражное судопроизводство состязательное, отмечает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, если ответчик не может ни защитить свою оценку, ни опровергнуть отчет оппонента, суд принимает сторону истца.
Всего Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассматривает около 100 дел об оспаривании кадастровой стоимости. В производстве за этот год около 300 таких дел по подмосковным участкам, передал через представителя министр имущественных отношений Подмосковья Андрей Аверкиев.
В большинстве случаев истцами выступают крупные правообладатели (юридические лица), отмечает представитель Росреестра. Администрациям регионов приходится идти с компаниями на мировую, говорит Спиренков: «Снижать стоимость недвижимости примерно на 20%, чтобы не получить судебное решение о минимальной стоимости недвижимости».
Это прямые потери муниципалитетов, которые получают земельный налог. К тому же проигравшей стороне, т. е. государству, приходится компенсировать истцам расходы на независимую оценку и адвокатов, говорится в ответе представителя Росреестра.
По закону об оценочной деятельности любой отчет оценщика должна подтвердить экспертиза СРО. Суды подходят к вопросу формально, отмечает сотрудник БТИ: им достаточно и экспертизы на соответствие отчета формальным требованиям. СРО тоже довольны, продолжает он, так как не берут на себя риски по подтверждению рыночной стоимости участка, а проверяют только форму отчета. Бизнес настолько прибыльный для оценщиков, что за кадастровую оценку они готовы брать минимальные суммы, а потом окупают издержки при проведении оценки по заказу собственника участка.
Вице-президент Российского общества оценщиков Игорь Артеменков встречал оценки московской земли в 5-6 раз ниже рыночной, но проблема пока не приняла масштабов бедствия, уверен он. А вот в некоторых регионах вопрос стоит крайне остро, признает он: «Половина СРО не контролирует своих членов и подписывает любые экспертизы». Ответственность оценщика — всего два месячных оклада, отмечает он, а у СРО ее фактически вообще нет.
Правительство собирается создать реестр недобросовестных оценщиков, предупреждает Спиренков. Органы местного самоуправления и миноблимущество закладывают в бюджет следующего года средства на экспертизу по оспариванию результатов оценки, сообщил Данелюк.
Но большинству регионов будет сложно найти деньги на суды, доходы не покрывают и запланированных расходов. По расчетам S&P, в июле у 32 регионов были дефицитные бюджеты. Год назад таких было 24, отмечает замдиректора группы госфинансов S&P Карен Вартапетов, к концу года их будет более 40: «Это почти половина регионов».
Чтобы помочь менее обеспеченным регионам, в состав комиссий по досудебному рассмотрению споров будут включать экспертов по оценке, успокаивает Спиренков: «Заключение комиссии станет более квалифицированным и в суде будет полноценной альтернативой отчету оценщика со стороны землевладельца».
Проблема носит институциональный характер, рассуждает Можаровский: база не готова, реестр не наполнен, кадастровая оценка проведена некачественно. Такие же и даже более серьезные проблемы возникнут при введении налога на недвижимость, рассчитываемого по кадастровой стоимости, предупреждает он. Такие планы у правительства есть для имущества и юридических, и физических лиц. Суды захлебнутся в исках, а государство будет нести убытки, предупреждает Можаровский.
