Сочи-2014: инвестпланы против суровой реальности
Электронные часы, установленные на площадях Москвы и Сочи, неумолимо показывают, что все меньше остается времени до Олимпиады-2014. Инвесторы, которые с воодушевлением выбирали фронт работ в начале строительства, сейчас задумчиво оглядываются назад и с опаской смотрят вперед. Причин для охлаждения энтузиазма много, но основных три: проблемы при строительстве, кратное увеличение затрат и мысли о туманном будущем построенного.
Самостоятельно сделать проекты рентабельными инвесторы вряд ли смогут, уверены опрошенные агентством "Прайм" эксперты. По их оценке, выручить "олимпийских строителей" может только государство, предоставив налоговые и иные льготы, компенсации вложений или субсидии по кредитам.
Не как для себя, а как для врага
"Энтузиазм многих компаний был высоким, когда все начинали. Каждый выбирал себе какой-то кластер, какие-то виды спорта, место для застройки и считал, что внесет свой вклад в будущее олимпийского движения. Может, не представляли всех трудностей на пути, в том числе при взаимодействии и организации таких крупных комплексов и строек <...> Мне кажется, многие сохранили такое настроение, хотя, наверное, не все", - высказал свое мнение агентству "Прайм" экс-министр финансов Алексей Кудрин.
К потерявшим воодушевление и доверие в первую очередь можно отнести Ахмеда Билалова, в одночасье освобожденного от всех своих постов - вице-президента ОКР и председателя совета директоров ОАО "Курорты Северного Кавказа" - за срыв сроков строительства комплекса горнолыжных трамплинов "Русские горки".
"Русские горки" должны были построить еще в июне 2011 года, но строительство затянулось на два года, так как ОАО "Красная поляна" своевременно не провело всю необходимую работу. До апреля 2012 года, когда Сбербанк выкупил контрольный пакет в проекте, компанию возглавлял Ахмед Билалов.
"Обнаружилась плохая геология, (Билалов) не рассчитал. Я ему говорил о том, что изыскания на этом участке были проведены не как для себя, а как для врага", - рассказал журналистам вице-премьер Дмитрий Козак. По его словам, в ходе строительства выяснилось, что на данном участке совсем другие грунты и нужны другие работы.
"Сейчас другой акционер, Сбербанк, вынужден сваи забивать, чтобы удержать на оползневом склоне этот трамплин", - пояснил вице-премьер, добавив, что сдача "Русских горок" ожидается в июле этого года.
На проблемы с сочинским грунтом кивают многие. "Вдруг неожиданно выяснилось, что это горы, что здесь есть оползни, здесь средняя глубина, на которую надо зарываться, чтобы поставить опорный столб, - два-три метра, а в некоторых и девять метров. Такова специфика грунта", - сказал РИА Новости Владимир Потанин, президент группы "Интеррос", занимающейся строительством горнолыжного курорта "Роза Хутор".
Бабушка с сараем
Скандал с отставкой Билалова стал самым громким, но отнюдь не единственным за время олимпийской стройки. Например, мало кто знает, что в прошлом году из программы были вычеркнуты строительство гавани для маломерных судов "Сочи Адлер Марина" с береговой инфраструктурой и четырехзвездочной гостиницей и проведение капремонта пансионата "Олимпийский-Дагомыс". Не построят к Олимпиаде и комплекс "Сочи Гольф клуб".
Кроме того, затягивается строительство главного медиацентра и медиадеревни, где должны жить журналисты, освещающие зимнюю спортивную феерию. Как отмечается в документах госкомиссии по подготовке и проведению Олимпийских игр, "существуют высокие риски несвоевременного завершения строительно-монтажных работ" и по ряду гостиниц. На данный момент под угрозой ввод примерно трех тысяч номеров, половина которых относится к дешевой двухзвездочной категории.
Возникает естественный вопрос, а где же будут жить приехавшие туристы? Чиновники рапортуют, что инвесторы дружно навалятся и под внимательным присмотром властей уложатся в срок.
А жители Сочи уже подумывают над тем, какие комнаты и подсобные помещения можно будет сдать охочим до спортивных зрелищ туристам. На память приходят сочинские пенсионерки советских времен, предоставлявшие "дикарям" комнатушки и сарайчики, в которых из удобств были только крыша над головой и вид на море.
Дорогое удовольствие
Шило в мешке традиционно утаить сложно, особенно когда это такое большое шило и когда его ищут миллионы заинтересованных сограждан. Неоднократно поднимался вопрос, почему же сочинская Олимпиада стала такой дорогой, почему затраты на нее выросли пятикратно от первоначальных планов.
Первый ответ, который дают эксперты, предугадать несложно: вездесущая коррупция, которая отъедает, по разным оценкам, от 20% до 50% затрат. Но это в худшем случае увеличение в два раза. А по тем же "Русским горкам" стоимость проекта возросла почти в семь раз - до 8 миллиардов рублей с 1,2 миллиарда.
Помимо откатов, доказать которые невозможно, особенно если не ставить такой цели, есть и другие статьи расходов, которые съели значительную часть ресурсов. В список главных виновников раздутия смет вошли ошибки в проектно-изыскательных работах.
"Государство, приглашая инвесторов в проекты строительства Олимпиады в Сочи, закладывало определенные условия, которые за полтора-два года претерпели существенные изменения. Эти изменения привели к увеличению затрат на строительство, а также к невозможности окупить их в дальнейшем. Увеличение затрат шло по объективным причинам, так как были допущены ошибки при проектировании и планировании работы объектов", - говорил ранее заместитель гендиректора "Базового элемента" Андрей Елинсон.
Принадлежащий Олегу Дерипаске холдинг "Базэл" взял на себя целый ряд олимпийских проектов: грузовой порт "Имеретинский", модернизация аэропорта Сочи, строительство основной Олимпийской деревни, дублер Курортного проспекта.
Инвесторы объясняют: разница между изначальными намерениями и реальными затратами появилась, в том числе, из-за удорожания стройматериалов и в связи с необходимостью выкупать земельные участки под строительство у собственников по рыночной цене.
Еще один из факторов, повлиявших на стоимость проектов, - расходы на эксплуатацию уже построенных объектов.
"На значительную часть сезона на тестовые соревнования все закрывается, нормальная коммерческая эксплуатация невозможна. Мы проводили тестовые соревнования в 2011, 2012 году, в 2013 году <...> Поскольку многие объекты вводили заранее, возрастали расходы, а эксплуатировать их нормально не можем, нет операционного дохода. Это вторая причина, по которой финансовая модель изменилась в худшую сторону", - объясняет Потанин, холдинг которого занят строительством курорта "Роза Хутор".
Ну и, конечно, большинство участников стройки недобрым словом поминают финансовый кризис 2008 года. Мол, сбил все планы, испортил макропоказатели, убил деловую активность, довел компании до убытков, когда и на свои проекты сил не хватает, не то что на общероссийские.
Впрочем на этот довод есть и контраргумент от правительства. Так, вице-премьер Козак напоминает, что когда возникли объективные трудности в результате кризиса 2008 года, были приняты решения об оказании государственной поддержки - даны льготные, гарантированные кредиты с большими сроками возврата.
На данный момент рост стоимости проектов прекратился, правда, как водится, в директивном порядке. "Сейчас стоимость не продолжает расти, ее директивно заморозили, то есть правительство, условно, сказало: больше увеличивать не будем, а вы что хотите, то и делайте. Соответственно, мы стараемся", - говорит Потанин.
Убытки плановые и неожиданные
Удорожание проекта в принципе не означает его непременную убыточность. Например, у проекта может снизиться рентабельность и удлиниться срок окупаемости. Но в отношении сочинских строительных проектов все чаще звучат именно определения "убыточный" и "не окупится никогда".
"Вероятность того, что объекты будут прибыльными после Игр, невысока. Ожидать рентабельности от этих инвестиций сложно. При этом стоимость эксплуатации и содержания исчисляется миллиардами рублей в год", - отмечают аналитики "РИА Рейтинг".
Впрочем, по их мнению, будут и исключения, например вполне могут стать прибыльным горнолыжные объекты.
Но и тут мнения аналитиков и инвесторов расходятся. Хотя горнолыжный курорт "Роза Хутор" и был назван "самым беспроблемным" олимпийским объектом, а на его строительство общей стоимостью 68,6 миллиарда рублей был одобрен кредит ВЭБа, покрывающий большую часть расходов (56 миллиардов рублей), у Потанина все равно остаются поводы размышлять, почему олимпийские проекты становятся убыточными.
"Фактор первый: здесь же много построено того, что нужно во время Олимпийских игр, но что ни до, ни после них с точки зрения коммерческой эксплуатации нам никаким образом не нужно, а деньги на это потрачены", - говорит он.
Другая причина для расстройства: у инвесторов нет возможности ни продавать построенное жилье, ни толком эксплуатировать построенные в прибрежном кластере гостиницы.
При этом изменение финансовых показателей шло не только по туристическим объектам, но и по инфраструктуре. Например, морской порт в Имеретинской низменности может оказаться ненужным и убыточным.
"Грузооборот морского порта изначально прогнозировался "Олимпстроем" совместно с Минтрансом и АНО "Транспортная дирекция Олимпийских игр" в объеме 15-20 миллионов тонн. Но на практике вышло в три-пять раз меньше", - отмечал Елинсон из "Базэла".
По его словам, причиной является решение о перераспределении грузовых потоков в пользу железной и автомобильной дорог, а при такой схеме порт не окупается.
Правительство напоминает, что ряд объектов был убыточен по определению. Так, заранее было известно о неокупаемости ледовых дворцов в Имеретинской низменности, которые будут работать как спортивные объекты. Поэтому они строятся в большинстве своем за счет средств государства и будут эксплуатироваться, скорее всего, с каким-то субсидированием за счет регионального или федерального бюджета, а беря другие объекты, инвесторы оценивали их окупаемость, считает вице-премьер Козак.
Помоги, Родина-мать!
"Они рисовали, выстраивали финансовые модели. Да, многие заявляют, что ошиблись, но это, в конце концов, риски тех, кто принимал решения. Здесь государство не вмешивалось в эти финансовые модели, не регулировало и не давало никому гарантий окупаемости. Поэтому эти риски должны нести соответствующие инвесторы", - говорит Козак.
При этом он тут же добавляет, что государство будет "делать все, что возможно в пределах действующего законодательства, для того чтобы оказать содействие инвесторам".
"Инвесторы олимпийских объектов, входя в проект на начальном этапе, понимали, что выполняют важную государственную задачу. Но проекты должны быть, по крайней мере, не убыточными для инвестора. Еще год назад инвесторы обрисовали существующие у них проблемы, и тогда государство заверило, что если убытки образуются по объективным и независящим от инвестора причинам, то будут разработаны механизмы их компенсации", - отмечал ранее замглавы "Базэла".
Эксперты отмечают, что есть несколько путей помощи олимпийским инвесторам. Первый из них - налоговые льготы.
"Сейчас инвесторам в объекты сочинской Олимпиады не предоставлено никаких специальных налоговых льгот. Изменения, внесенные в Налоговый кодекс, по сути, были нацелены лишь на законодательное обеспечение обязательств РФ перед МОК. Именно поэтому сейчас все чаще звучат заявления представителей бизнеса о том, что кроме патриотических призывов о помощи в подготовке и проведении Игр государству следует предоставлять инвесторам и спонсорам налоговые преференции. Например, логичным было бы предоставление налоговых каникул по налогу на имущество в период использования объектов для организации и проведения Игр в Сочи", - прокомментировал агентству "Прайм" адвокат, руководитель практики налогового и таможенного права юридической фирмы ЮСТ Максим Ровинский.
Однако аналитики "РИА Рейтинг" считают, что даже если эти льготы по налогу на имущество и будут предоставлены, то относительно масштабов инвестиций они явно будут недостаточны. Пока законодательное собрание Краснодарского края приняло решение освободить от налога на имущество на период до начала Олимпиады только объекты инфраструктуры.
Есть более радикальное предложение - освобождение от налога на имущество олимпийских объектов после Олимпиады. "В этой части налоговые льготы или иная другая поддержка были бы очень кстати, тем более что построенные активы несут и социальную нагрузку", - говорят в "РИА Рейтинг".
О налоге на прибыль рассуждать сложно, поскольку в обозримом будущем никто из инвесторов прибыли не ожидает, отмечают аналитики.
Еще один вариант помощи - создание на Красной поляне особой экономической зоны и признание всех инвесторов ее резидентами. По закону резидентам ОЭЗ положены налоговые льготы, в частности отмена налога на имущество на десять лет, земельного налога - на пять лет, пониженные ставки аренды на земельные участки.
Другой путь предложил в середине прошлого года владелец холдинга "Интеррос": предоставление государством инвесторам компенсации части затрат по олимпийским проектам. По его словам, часть расходов связана исключительно с проведением Олимпиады или спортивных соревнований и, по сути, является выполнением госзаказа.
Ряд инвесторов обратился к правительству с просьбой изменить условия их участия в проектах. Изначально правительство определило схему финансирования, при которой 70% олимпийских проектов финансируется за счет кредитов ВЭБа, а 30% вкладывает частный инвестор.
Инвесторы попросили изменить условия, чтобы 90% необходимых средств покрыли кредиты ВЭБа и 10% осталось на частные инвестиции. Плюс участники государственно-частного партнерства просили субсидировать из бюджета процентную ставку по кредитам ВЭБа.
Счетная палата проверила организации, которые просили изменить условия финансирования проектов. Вместо пересмотра условий государственно-частного партнерства аудиторы предложили освободить спортивные объекты от имущественного налога и позволить продавать олимпийские объекты до начала Олимпиады.
Довериться профессионалам
"За исключением объектов, нацеленных на туризм, прежде всего горнолыжный, любая форма самостоятельной эксплуатации олимпийских объектов для частных инвесторов будет неидеальной формой для дальнейшего бизнеса. Скорее всего, лучший способ, конечно, продать", - отмечают аналитики "РИА Рейтинг".
Такой же точки зрения придерживается и директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. "Сочи не является таким крутым раскрученным курортом, на который едет большое количество туристов. И даже если это большое количество и будет приезжать каждый год, то все построенные апартаменты не будут востребованы <...> Когда все начиналось строиться, у многих были иллюзии, что это быстро разойдется с точки зрения продаж. Как показывает мировая практика, это совершенно не так", - сказал эксперт агентству "Прайм".
Тут на помощь инвесторам опять-таки может прийти государство. Так, Счетная палата предлагает разрешить застройщикам, работающим на строительстве олимпийских объектов, продавать апартаменты до Олимпиады. "Только потенциальных собственников, за исключением опять-таки государства, не наблюдается", - считают в "РИА Рейтинге".
В частности, определенную долю апартаментов государство возьмет под жилье очередникам. "Из всех проектов, которые построены, будет (рентабельно) три-четыре небольших проекта под частные апартаменты с хорошим сервисом, не более того", - считает Могила.
Еще один вариант, который предлагают эксперты, - отдать построенные объекты в управление. Этим путем уже пошел "Интеррос". В 2010 году сообщалось, что управлять отелями на сочинском горнолыжном курорте "Роза хутор" будут сразу пять гостиничных операторов: Rezidor, Accor, Swissotel, Tulip и Heliopark.
Однако и здесь есть свои подводные камни. "Мы построили шикарную долину, но мы ее не можем наполнить жизнью. Там мало арендаторов, мало магазинов, ресторанов и всего остального. Помимо коммерческого аспекта, существует аспект: хотелось бы, чтобы это все жило. Нам предстоит договариваться, чтобы более ясной была процедура, как все это делать: сдавать в аренду, продавать впоследствии", - говорит Потанин.
Продать нельзя подарить
"Все инвесторы, которые входили в Сочи, решали социальную задачу. Все инвесторы, которые заходили на объекты, получили преференции. Поэтому самое разумное сейчас - отдать, например, гостиницу в бесплатное управление или сделать детский дом. То есть дать социальную нагрузку, потому что на этой недвижимости заработать будет невозможно", - уверен Могила из Penny Lane.
Особенно риелтор категоричен в отношении перепрофилируемых спортивных объектов. "Я думаю, что никаких перспектив нет. Можно перенести в них из Сочи проведение каких-либо мероприятий, например "Кинотавра" и Кубанского инвестиционного форума. Но это пара недель в год. Все остальное время недвижимость будет простаивать. Оставшийся ледовый дворец тоже будет пустовать: ехать специально в Сочи, чтобы покататься на коньках, это странно и очень дорого", - отмечает он.
Эксперты "РИА Рейтинг" добавляют, что хуже всего ситуация с теми объектами, которые ждет передислокация: это и высокие дополнительные затраты, большие риски неопределенности и большие сомнения относительно доходности.
Видимо, к таким выводам пришли и сами инвесторы. Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) решила сделать широкий жест и подарить "Олимпстрою" малую ледовую арену "Шайба" в Сочи. Ее строительство обошлось УГМК в 100 миллионов долларов, однако содержание и транспортировка могли приблизиться к этой сумме и удвоить затраты компании, считают эксперты.
Ходят слухи, что при одном из вариантов развития сложившейся ситуации "Базэл" может фактически подарить морской порт "Олимпстрою". В "Базэле" агентству "Прайм" эту версию не подтвердили, сказав, что в настоящее время ведут переговоры, обсуждая разные сценарии развития событий.
Эксперты прогнозируют, что пройдет совсем немного времени, и инвесторы, сравнив затраты - как текущие, так и будущие, придут к выводу, что от ряда олимпийских объектов лучше избавиться.
"В руках инвесторов в конечном итоге должны остаться как раз наименее проблемные объекты, эксплуатация которых не будет лежать тяжелым грузом из-за отсутствия на них платежеспособного спроса", - отмечает "РИА Рейтинг".
Налечь всем миром
"Мы все хотели, чтобы Олимпиада в 2014 году прошла в нашей стране, и когда это право получили, все были очень рады. Конечно, сейчас выявился ряд просчетов, которые были на пути подготовки, но это не повод посыпать голову пеплом. Я думаю, что сейчас надо навалиться и все доделать, чтобы с достоинством и честью провести Олимпиаду", - говорит Кудрин.
А после Олимпиады все наладится само собой, и реклама городу будет, и потоки туристов окрепнут.
"Нормальные перспективы (у олимпийских объектов прибрежного кластера), здесь востребованное жилье, регион престижный, станет еще более престижным после Олимпиады <...> Горнолыжный кластер - все тоже хорошо, кроме цен. Я, правда, туда не езжу, потому что дорого, смысла нет", - высказал свою точку зрения "Прайму" вице-президент Союза архитекторов России Максим Перов.
О дороговизне говорили и другие эксперты, отмечая, что пока не будут существенно снижены цены на транспорт и проживание, ожидать существенного роста туристических потоков в Сочи не приходится, а значит и шансы на быструю окупаемость туробъектов стремятся к нулю. Однако эксперты советуют инвесторам не печалиться и вспомнить о том, что бизнес должен быть социально ответственным. А что может лучше подходить под это определение, чем помощь стране в проведении зимней Олимпиады в субтропическим уголке?
"Это громадный опыт для проектирования и реализации такого рода проектов, даже если где-то этот опыт и негативный. Я думаю, что он будет учтен для будущих проектов", - уверен Кудрин.
