В столице перестали строить жилье

Недавно министр финансов Алексей Кудрин заявил, что цены на жилье вернутся к докризисному уровню не раньше чем через 5-10 лет. Многие сочли прогноз крайне пессимистичным. По мнению оппонентов Кудрина, московские квартиры, с начала кризиса подешевев, по разным оценкам, на 35-50%, наверстают упущенное гораздо быстрее: они уже дважды демонстрировали способность "набирать" 80-100% в год. Тем более что из-за остановки строительства сегодня Москву ждет дефицит новых метров завтра и, следовательно, скачок цен. Но совпадет ли реальная жизнь с простой арифметикой? В этом попытались разобраться "Известия".

Почему цены падают, а квартиры не продаются?

Крохотный Центральный округ Москвы, располагающий всего 253 тыс. квартир, лидирует по числу объявлений о продаже на вторичном рынке. На долю ЦАО, по данным портала "Анализ рынка недвижимости", приходится 14% (в 2008 году - 16%) предложений. Следом с 10-12% идут Южный, Восточный и Западный округа. Но квартир в каждом из них вдвое больше, чем в ЦАО! Еще вопрос: почему именно недвижимость за полгода подешевела так сильно? Да, рубль падает, стало быть, долларовая цена тоже падает. Но в валюте номинируется не только недвижимость, но и цены на автомобили, на авиабилеты и турпутевки за рубеж. Здесь тоже падение, но несопоставимое с жильем. Несопоставимо оно ни с инфляцией, ни со снижением доходов населения.

Возможно, дело в том, что процент инвестиционных квартир составляет не 5-10, как прикидывали (за отсутствием объективных данных) эксперты, а гораздо больше. И львиная доля этих квартир располагается в ЦАО. Те, кто рассчитывал на доходность 400% при 3-4-летнем цикле - от покупки "на котловане" за $200 тыс. до продажи оформленной в собственность квартиры за $800 тыс., безболезненно упадут еще на 50%. Скажем, до полумиллиона. Все равно мало в России других таких инвестиционных инструментов, где, ничего не делая, можно столько заработать. Именно этот "пузырь" инвестиционных квартир, который давил на рынок в период его подъема, задирая цены вверх, теперь тянет их вниз.

Почему строят мало, а новостроек много?

Косвенно "пузырь" воздействует и на "первичку", цены на новостройки тоже снижаются - чуть менее интенсивно. С "первички" ушли покупатели-инвесторы, которым нужны квартиры в "котлованной" или даже "бумажной" стадии. И теперь девелоперам не на что строить - с ноября в Москве не появляется новых "коммерческих" стройплощадок.

Инвесторы ушли - но остались обычные покупатели, которых интересует просто жилье. Их, правда, мало. И перед ними широкий выбор. В отчете аналитиков компании "Инком-Недвижимость" сказано: "В январе-феврале доля новостроек, поступивших в продажу, составляла всего 1% общего объема. В абсолютном выражении это означает увеличение предложения на 3 новых адреса в месяц, что в 4,7 раза меньше, чем в феврале прошлого года. При этом общий объем предложения новостроек Москвы вырос до 303 объектов - на 4,1% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года".

То есть сейчас на рынок поступает новостроек в несколько раз меньше, чем год назад. При этом всего новостроек в продаже больше, чем в прошлом феврале. Это означает, что предложение копится, не реализуясь. По нашим данным, Москва уже "накопила" 4,2 млн кв.м "первички". Причем ряд девелоперов придерживают готовый товар, не желая играть на понижение. Придерживают даже "элитку" - наиболее дефицитный и стабильный в ценовом отношении сегмент.

- До начала экономического кризиса застройщиками было заявлено к выходу на рынок до 2012 года более 60 объектов элитной жилой недвижимости, - говорит Екатерина Румянцева, гендиректор "Калинка-Риэлти", компании, распродающей "кризисные активы" различных девелоперов по цене 2003-2004 годов. - Однако этим планам не суждено сбыться. Работы по большей части проектов сегодня приостановлены. Так, на рынок не вышли 7 проектов с апартаментами, начало реализации которых было запланировано на II квартал 2008 года, а также ряд громких масштабных проектов жилой недвижимости. С начала 2009 года открылись продажи только в "Баркли-Плаза" (35 квартир). Новых значимых проектов заявлено не было. Наметилась тенденция сворачивания продаж на ряде объектов, находящихся на ранних стадиях строительства.

Например, остановили продажи в жилом комплексе категории De Luxe в Хилковом переулке, 3. Теперь непонятно, ради чего с боями и судами расселяли под снос крепкий дом с евроремонтами, жители которого, защищаясь, даже создали общественную организацию "Оставьте нас в покое" ("Известия" рассказывали эту историю 4.08.2006). Неужели для того, чтобы подождать кудринские 5-10 лет?

Спасет ли жилищный рынок госзаказ?

От того, раскупят ли москвичи и гости столицы накопленный товар и насколько быстро, зависит, будет ли дефицит жилья. Теоретически дефицит должен сказаться уже сейчас. Аналитический центр Росгосстраха со ссылкой на Росстат констатирует: "В январе 2009 года в Москве в эксплуатацию было введено 30 тыс кв.м, что составляет менее 7% прошлогоднего январского показателя".

"Первичка" составляет примерно 20% всего рынка, а теперь, когда в продаже находится 47 млн кв.м (при обычных 25 млн), ее доля совсем сжалась. Но ажиотажа нет. Признаков резкого выправления экономической ситуации, когда у части населения образуется внушительная денежная масса, которую нужно немедленно пристроить, тоже не видно. Поэтому мало оснований рассчитывать на то, что спрос на недвижимость интенсивно пойдет вверх, "пузырь" надуется и цены взлетят. Министр финансов, может быть, прав.

В то же время 4,2 млн кв.м - это 40-50 тысяч квартир. При хорошей торговле они разойдутся за год. А новых за это время и за последующие год-два сильно не прибавится. Хотя нельзя сказать, что вообще никто ничего не строит. Но за редкими исключениями - по госзаказу.

- Раньше застройщики конкурировали за участки, теперь - за госзаказ, - поделился московский девелопер, попросивший не называть его имени. - Госзаказ предполагает более или менее ритмичное финансирование, и борьба за эти объекты идет жестокая. Однако правительство Москвы не готово финансировать по этой схеме большой объем строительства. Ему не хватает денег даже для дофинансирования ряда муниципальных объектов, уже начатых в 2007-2008 годах.

Прижимистость московского правительства очень своевременна. Затея с покупкой Москвой на тендере готовых квартир эконом-класса по себестоимости отставлена как невыгодная ни застройщикам, ни городу. На только что прошедшей выставке "Госзаказ-2009" первый заместитель мэра Юрий Росляк заявил (цитируем по "Интерфаксу"): "У нас появился целый ряд собственных городских площадок, на которых нам построить за свои деньги дешевле, чем дожидаться, когда будет построено готовое жилье и проведена официальная процедура регистрации собственности. Мы в основном будем использовать только собственное строительство или строительство с привлечением средств граждан в рамках городской социальной ипотеки".

По госзаказу финансируется строительство жилья для очередников и переселенцев. И очень немногие из этих квартир сразу попадут на рынок. Так что угрозу дефицита с помощью муниципальных квартир не отвести.

- В 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии, - замечает Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate. - В следующем году прогнозируется стабилизация рынка, но о возвращении цен на докризисные рубежи говорить слишком преждевременно. Все будет зависеть от запаса отложенного спроса: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее рынок недвижимости выйдет из кризиса.