Квадратные метры меряют баррелями
Стоимость недвижимости напрямую зависит от доходов населения.
К расчетам макроэкономистов практикующие девелоперы, строители и консультанты обычно не обращались. Ведь еще год назад казалось, что кривую роста цен на офисы и квартиры может нарисовать любой пятиклассник.
Аналитики компании Colliers International (Cанкт-Петербург) попытались дать точный прогноз цен на недвижимость и представили свои экономические выкладки ценообразования на рынке. Стоимость недвижимости они предложили измерять в баррелях нефти. Но с одной оговоркой: в моменты экономического кризиса влияние нефтяных цен на недвижимость ослабевает, и на первый план выходят другие показатели.
В целом (не считая кризисных периодов) аналитики Colliers International соглашаются с давними выводами профессора Геннадия Стерника, который рассчитал зависимость стоимости квадратного метра от цены за баррель нефти. Все свои доводы он успешно подтверждает на практике. Однако консультанты Colliers скорректировали теорию: «Цена на нефть не является единственным фактором, влияющим на цену недвижимости, особенно во время кризиса». Они исследовали данные с 1998 по 2009 годы, чтобы сделать свой прогноз.
По наблюдениям аналитиков Colliers, в среднем за этот период корреляция цен нефти марки Brent и вторичного жилья оказалась достаточно высокой. А во время кризиса 1998 и 2008 года совпадение было значительно меньшим.
Потому аналитики предлагают учесть два дополнительных фактора, чтобы итоговая модель точно описывала поведение цен на недвижимость и во времена кризисов. Такими факторами оказались: величина средней процентной ставки по краткосрочным валютным кредитам (то есть доступность денег), и индекс регионального центра по ценообразованию (РЦЦС), отражающий себестоимость строительства.
«Такая экспоненциальная регрессионная модель может дать точный прогноз цен на недвижимость, но только в случае, если будет так же точно предсказано поведение всех трех входных параметров (нефть, кредиты и себестоимость) на горизонте прогноза», — говорится в отчете Colliers.
Представители Colliers International (Санкт-Петербург) уверены, что их расчетам можно найти интересное применение. Например, оценить эффективность действий государства на рынке недвижимости. «Расчет показал, что если бы государство субсидировало ставку по ипотечным кредитам, то даже при пессимистичном сценарии развития экономики цены на недвижимость к концу 2009 года показали бы рост в 14% по сравнению с текущим моментом, достигнув среднего уровня 3125 долларов за квадратный метр. Для этого субсидии должны быть в размере 12%, что в объемах ипотеки 2008 года составляет 2,1 млрд долларов», — уверены аналитики компании.
Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии, с исследованием компании Colliers соглашается, но лишь частично. «В 2002-2003 годах мне удалось исследовать «чистое» влияние этого фактора. Но уже весной 2004 года мощно повлиял фактор «сальдо оттока капитала частного сектора»: цены на нефть росли (притекало по одной трубе все больше), но утекло за полгода 17,5 млрд долларов (из другой вытекало). Ну и прочие факторы в другие периоды начинали оказывать серьезное действие (ипотека, девальвация доллара, вплоть до политических — выборы Госдумы и президента и т.п.). А в кризисные периоды 1998 и 2008 гг. — именно ревальвация доллара и падение рубля были и есть главные факторы», — поясняет BFM.ru Геннадий Стерник.
Профессор не соглашается с тем, что Colliers International за основу расчетов берет нефть марки Brent. Больший смысл имеют расчеты в Urals, поскольку именно такая нефть экспортируется из России. Фактор «величина средней процентной ставки по краткосрочным валютным кредитам (то есть доступность денег для конечного покупателя)» — определен ученым, как фактор косвенный, а напрямую работает фактор объема дополнительных (кредитных) денег на рынке.
«Конечно, — говорит Стерник, — они связаны, но гораздо слабее, чем цена двух марок нефти. И еще: до 2003-2004 года ставки были 20-24%, но кредитов брали мало. Так что снижение ставок к 2007 году до 12-13% — это, конечно, двукратный рост фактора, но объем кредитов за это время вырос в 5-7 раз, что гораздо более существенно».
Себестоимость строительства профессор считает еще более косвенным фактором, влияющим на цену. «А коэффициент детерминации, конечно, улучшается при учете большего числа факторов, так что это еще не доказательство достоверности модели. Поэтому прогнозировать изменение цен на недвижимость, исходя из поведения всех трех входных параметров (нефть, кредиты и себестоимость), я бы не стал. Многофакторная модель может отлично описать явление, но при ее использовании с целью прогнозирования, вы берете на себя риски прогноза отдельных факторов», — предостерегает аналитик.
Партнер компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов вывел собственную формулу зависимости цен на недвижимость. Заключается она в том, что необходимо рассчитывать не возможную цену, а доступность. Сегодня в России в жилье нуждается практически каждый, а купить жилье могут не более 20% населения. Поэтому именно финансовые возможности этих 20% и определяют цену.
Ряд аналитиков полагает, что главным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилье, является психология.
«Зависимость цены недвижимости от цены барреля, конечно, есть, так как экономика Россия основана на экспорте сырья, — говорит Денис Соколов. — Кроме того, ситуация на нефтяном рынке психологически давит на продавцов и покупателей квадратных метров. Если у нас государственный бюджет пересматривается в зависимости от мировой конъюнктуры цен на нефть, нелепо отрицать эту зависимость и на рынке недвижимости, и тут даже никакие научные расчеты приводить не нужно. Кроме того, влияет и психологический фактор. Люди смотрят телевизор, и продавцы, и покупатели анализируют в меру своих возможностей новости нефтяного рынка и, часто делают совершенно иррациональные выводы. Безусловно, падение цены барреля заставляет их задуматься о том, что же делать со своими активами. На рынке недвижимости, особенно это касается жилой, есть две категории участников — спекулянты и те, кто в жилье нуждаются. Для спекулянтов роль стоимости барреля играет большее значение, нежели для тех, кто покупает его для себя. Но и они мыслят нелинейно, то есть не спешат продавать, даже если нефть падает. Некоторые рассуждают, что если цена нефти снижается, значит остается мало надежных активов, уменьшается доверие к ценным бумагам и другим инструментам. А недвижимость им видится как раз той «тихой гаванью», в которой можно переждать колебания «нефтяных цен»».
Соколов считает, что цены на квадратные метры снижаются с некоторым временным лагом после падения на нефтяном рынке потому, что такое падение запускает цепочку экономических процессов, на «выходе» которой и оказывается рынок жилья. «У зарубежных инвесторов падает доверие к стране и финансовым институтам, у банков — к российским заемщикам, им перестают выдавать ипотечные кредиты, а в результате падает спрос на жилье, а за ним и цена. Компании испытывают проблемы, снижается зарплата, следуют увольнения, и это тоже не располагает к покупкам жилья. Останавливается деятельность малого бизнеса, и его владельцы тоже оставляют на время мысли о покупке квадратных метров — для бизнеса или для себя», — поясняет он.
В случае повышения, и даже резкого повышения стоимости барреля нефти, цена квартир не пойдет вверх по той же траектории. «Все зависит от того, какое количество денег находится в руках у населения, — оценивает ситуацию Соколов. — И оттого, насколько население готово потратить их на покупку жилья», — заключает аналитик.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев полностью согласен, что необходимо рассчитывать цены на недвижимость в зависимости от доходов населения. Помимо доходов влияние могут оказывать и ипотечные программы, как фактор насыщения рынка деньгами. «Себестоимость строительства давно перестала быть в России определяющим фактором при расчете цены недвижимости, — заявляет эксперт. — Все зависит от доходов населения. Измеряться они могут в золоте, в колбасе, в ведрах картошки, бриллиантах или в той же нефти — не важно. Самое главное, чтобы на эти доходы покупатель имел возможность приобретать недвижимость, и зависимость у этих факторов прямая. Растут доходы, значит, растут цены на квадратные метры», — резюмирует эксперт.
