Призрак собственной квартиры

Новое – не значит лучше

Формально СК «Респект» – не единственный страховщик по договорам долевого участия (ДДУ). Еще 11 банков имеют такую же лицензию. Однако, заключать договоры ДДУ они отказываются или делают это с большими ограничениями. Так что, де-факто «Респект» – единственный игрок на рынке страхования ответственности застройщиков, кто комплексно обеспечивает систему гарантированию на рынке долевого строительства всей страны.

Поэтому и страховую нагрузку «Респект» несет фактически в одиночку. И это бы ладно – но, как рассказал генеральный директор страховой компании Александр Артамонов «Несмотря на мировую практику страхования, в соответствии с которой страховыми не являются случаи, связанные с мошенничеством или злоупотреблением властью, мы столкнулись с негативной практикой ряда судов, которые … выносят неправомерные решения. Подобная практика увеличивает риски страховой компании и, соответственно, вынуждает нас повышать тариф».

Теперь вместо привычной ставки в 0,95% «Респект» вынужден работать по ставке в 1,2-1,5%. В ином случае компания может не справиться со страховой нагрузкой, а это, к примеру, в проблемной Свердловской области может привести к тому, что застройщики не завершат объекты.

Еще в октябре в Свердловской области прекратилась регистрация договоров долевого участия. У большей части застройщиков теперь нет обеспечения по проектам. Для сведения – реформа строительной отрасли предусматривает обязанность девелоперов по уплате взносов в Компенсационный фонд на случай дефолта. Однако, если первый ДДУ на объекте зарегистрирован до создания Фонда в октябре 2017 года, то стройка должна быть завершена с использованием страховки или банковской гарантии.

Сейчас строительный бизнес волнуется. Дело в том, что поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» вызывают большие сомнения у экспертов и участников рынка.

Правительство РФ предложило нормы, призванные усилить контроль за целевым использованием средств дольщиков и пайщиков. Вместе с тем бизнес говорит, что застройщики пока не могут приспособиться к текущим изменениям и переходу на новую систему финансирования жилищного строительства. Нужных инструментов нет, механизмы непрозрачны. Эксперты считают, что поправки могут грозить переделом рынка недвижимости, значительным повышением стоимости жилья и ставки на ипотеку.

Напомним, в июле президент страны подписал закон, по которому вместо денег дольщиков строительство будет осуществляться за счет кредитных средств банков. Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, а на специальный счет эскроу, где они будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст, а дольщики не получат ключи от квартир. 

Поправки направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов жилищно-строительных кооперативов, поясняют разработчики.

Но пока далеко не все банки готовы работать по новой системе финансирования. Не до конца понятно, насколько готова к таким объемам банковская отрасль и как будут страховаться эти счета.

Да и новый механизм имеет ряд подводных камней для всех участников процесса. Во-первых, эскроусчета вправе открывать только банки, отвечающие специальным требованиям Банка России. А это в основном госбанки.

Во-вторых, не ясно, как будут возвращаться деньги с эксроусчета, если банк, к примеру, лопнет. Предположительно Агентство по страхованию вкладов застрахует вклады на сумму не более 10 млн. руб. Но если этого может хватить где-нибудь, в Брянске или Белгороде, то в той же Москве жилье может стоить намного больше.

И это еще при том, что, как считают эксперты, капитала всей банковской системы не хватит для кредитования строительной отрасли на 100%. И видя свои риски, банки отказываются участвовать в этом. Например, в Ивановской области, как пояснил председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский, на эскроусчета не перешел еще ни один застройщик – потому что, обращаясь в банки за финансированием, получают отказы.

Как рассказал руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор – «У банков еще нет инструментов для полноценной проверки объектов, под которые застройщик просит кредитование».

Еще в октябре Центробанк сократил до двенадцати список страховых компаний, которые осуществляют страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Причем, речь идет об объектах, строительство которых уже начато – а это порядка 80%. Но по факту выходит, что при переходе на банковскую гарантию банки отворачиваются от застройщиков и из оставшейся дюжины страховщиков никто, кроме «Респекта», не горит желанием работать в строительной сфере.

Пока вместо страховщиков риски за несостоятельные строительные объекты несет Фонд защиты прав участников долевого строительства по ставке 1,2%, но если по стране прокатится волна банкротства застройщиков, его средств на компенсацию всем дольщикам точно не хватит. Без денег и жилья может остаться до миллиона дольщиков по всей стране.

Согласно плану Минстроя, после ввода основной массы застрахованных объектов к концу 2019 года страхование будет отменено полностью. Чиновники считают, что этого времени хватит и компенсационному фонду, чтобы собрать необходимые резервы для достройки проблемных объектов и развить свою экспертизу.

Однако, как считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, новые поправки в 214ФЗ, переход к проектному финансированию, рост ставок по ипотеке и ужесточение требований к застройщикам, могут привести к удорожанию стоимости строительства, а следовательно, и к росту цен на первичное жилье.

Страховщик заплатит за мошенничество?

На сегодняшний день лишь одна компания в стране продолжает обеспечивать застройщикам вполне доступную гарантию – это СК «Респект». Но и она может уйти с рынка, после того, как стала объектом откровенного злоупотребления со стороны региональных властей.

Особенно наглядна история из Вологодской области, ставшей едва ли не лидером в стране по числу обманутых дольщиков. Сегодня на скромный по объему строительства регион приходится около тысячи из 40 тысяч общего количества официально зарегистрированных обманутых дольщиков.

В общем, в чем суть? Один из крупнейших застройщиков региона ООО «Стройиндустрия» подал в Арбитраж заявку на самоликвидацию. В отношении директора компании Вячеслава Гудкова завели уголовное дело сразу по нескольким статьям и посадили бизнесмена под домашний арест. Ему вменялось, в том числе то, что в период с сентября 2014 года по декабрь 2017 года он умышленно использовал свои полномочия вопреки законным интересам организации, что не позволило завершить долевое строительство жилых домов, и причинило ущерб разным бюджетам на сумму более 130 млн рублей, а также другим юрлицам и обычным гражданам на сумму свыше 590 млн рублей.

В общем, все шло к схеме «плохой застройщик собрал деньги граждан, чтобы украсть их». Однако, ситуация оказалась не совсем на поверхности. Здесь стоит вспомнить, что крепко стоящая на ногах «Стройиндустрия» начала «шататься» не просто так.

Застройщик в регионе, который возводит дома на деньги дольщиков, всегда очень зависим от решений чиновников. И в случае со «Стройиндустрией» некоторые из этих решений вызывают вопросы. В марте 2017-го Департамент строительства области наложил на компанию запрет на проведение строительных работ, а в июне того же года запретили привлекать деньги дольщиков. То есть, несколько месяцев «Стройиндустрия» строить права не имела – но могла законно брать деньги у дольщиков.

При этом сам Гудков уже сидел под домашним арестом, а к обвинениям в невыплате заработной платы добавились злоупотребление должностными полномочиями и мошенничество. Однако, до суда обвинения в мошенничестве не дошли, Следственный комитет прекратил преследование в этой части.

Следователи посчитали, что Гудков вложил в стройку больше денег, чем привлек от дольщиков (151 миллион рублей против 85), а значит, он не собирался красть их деньги. Но, во-первых, «Стройиндустрия» привлекала средства не только граждан, но и банков (порядка 100 миллионов рублей под спорный проект). Во-вторых, вопрос вовсе не в том, как Гудков распорядился какими-то другими деньгами, а в том, что стало со средствами дольщиков.

И это при том, что ранее прокуратура утвердила обвинительное заключение: деньги дольщиков были использованы «на иные цели». А в материалах арбитражного дела о банкротстве «Стройиндустрии» указывалось, что значительные суммы с ее счетов были переведены другим фирмам Гудкова – ОАО «Порт Сокол» и «Торговому дому Арсенал», которые на момент разбирательства уже были банкротами. Явно просится обвинение в выводе средств. Но ни СК, ни суд так не посчитали.

Но самое интересное началось на этапе ликвидации «Стройиндустрии». Как следует из решения Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-4158/2017, заявления о банкротстве компании с 5 апреля по 11 декабря 2017 года подавались десять раз, и в каждом из этих случаев суд находил причину не принимать их в производство.

Зато когда в конце декабря 2018-го в суд обратилась сама «Стройиндустрия», заявку приняли сразу. При этом к моменту подачи заявления компания уже запустила процедуру самоликвидации.

Тут бы задать вопрос – какая, мол, разница, кто подал иск, и как это влияет на шансы дольщиков получить свои квартиры или вернуть деньги? На этот вопрос пришлось отвечать экспертам Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России). Согласно их заключению, самоликвидация застройщика, который взял деньги дольщиков и достроил дома, может как скрывать признаки фиктивного банкротства (а это уголовное дело), так и говорить о намерении похитить деньги не через обычное мошенничество, а таким хитрым способом.

В общем, на Вологодчине возникла ситуация, когда крупного бизнесмена ни по серьезным статьям привлечь не удалось, ни бизнеса лишить. При этом на ровном месте появился целый полк обманутых дольщиков, проблему которых местным властям нужно было как-то нивелировать.

И вологодские чиновники нашли оригинальный выход. Сделать из хитрой, но все-таки аферы… страховой случай. Типа, в случившемся никто не виноват – форс-мажор вот такой случился. А значит, пускаяй страховая компания заплатит обманутым дольщикам, которые после получения компенсации обманутыми быть перестанут – и, соответственно, права на жилье потеряют. А гудковский недострой можно будет потом достроить при помощи «правильного» застройщика и продать квартиры, которые на данный момент и так уже проданы. По второму кругу, так сказать.

При этом вологодских чиновников, похоже, не волнует тот факт, что страхование, в том числе и гражданской ответственности застройщика, защищает от чего угодно, но только не от злого умысла. Мошенничество под страховой случай по закону не попадает. А на Вологодчине, когда нарисовался «замкнутый круг» с Гудковым, которому «не предъявишь» большего числа обманутых дольщиков, все властные структуры региона словно объединились и решили повесить выплаты на страховую компанию «Респект».

Это, конечно, нонсенс. Во-первых, Гудкову еще не вынесен приговор – а ведь от этого напрямую зависит вопрос о том, несет ли страховщик ответственность перед дольщиками. Во-вторых, законом черным по белому запрещено использовать средства страховых компаний для инвестиций в строительные проекты. То есть, правовых оснований у идеи вологодских чиновников вытащить «Респект» на стройку не было. Очевидно, были какие-то другие.

И здесь стоит рассмотреть судебный процесс, который возглавляла вологодская судья Смыкова. Среди сотен обманутых «Стройиндустрией» дольщиков» была некая Орлова, которая по неведомой причине в судебных требованиях вместо возврата денег или получения квартиры заявила удивительное требование – обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства. То есть – на весь дом и на землю под ним. Несмотря на то, что в потерпевших числились и сотни других граждан и кредиторы-банки.

Однако, судья Смыкова удовлетворила иск Орловой целиком – хотя ее доля в общих требованиях к «Стройиндустрии» составляет всего 0,37%. Чтобы стало понятна некая круговая порука, сложившаяся в регионе вокруг этой истории, скажем, что решение судьи Смыковой чуть погодя легко поддержал Вологодский областной суд. Так дольщица Орлова, вложившая в квартиру 2,5 млн. руб., получила права на целый недостроенный дом и землю под ним. О правах других истцов – ни слова, ни звука.

А все потому, что вологодские чиновники уже все придумали. Вариант разрешения ситуации, к которому ведут действия и силовиков, и департамента строительства, и вологодских судов – переложить всю финансовую ответственность на единственного в этой истории «чужака» – рязанскую страховую компанию «Респект». Дольщики, даже если им присудят выплату страховки, будут проигравшей стороной: они точно не получат свои квартиры и в любом случае сильно проиграют в деньгах.

Одна квартира два раза

В свое время практика взыскивать с застройщиков по Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» штраф в размере 50% от стоимости квартиры в пользу дольщиков при нарушении сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию стала применяться для того, чтобы побудить нерадивых застройщиков соблюдать определенные договором сроки строительства.

Однако, на местах власти и застройщики быстро нашли выход из положения, заключая допдоговора на продление сроков строительства. Причем, на любой срок и любое количество раз. Таким образом, дом, к примеру, сдается на пару лет позже – но все по закону.

Из этой же оперы и сложившаяся в регионах порочная судебная практика, согласно которой суды в случае банкротства застройщиков обязывают страховщиков компенсировать дольщикам их потери.

При этом суды относят к страховым случаям даже те ситуации, когда банкротство застройщика произошло в результате умысла застройщика – мошенничества и хищения им средств дольщиков и собственных активов, что не только по мировым, но и по российским законам не может быть отнесено к страховым событиям.

На деле суды не просто разжигают алчность в людях, но и фактически потакают рейдерству отдельных чиновников в сфере строительства. По сути, обманутых дольщиков уверяют – единственный способ вернуть свои деньги, это обратить претензии к страховой компании. Тем более, что на этом можно еще и заработать. И главное во всем этом для чиновников – возможность самим уйти от ответственности за то, что прозевали у себя под носом недобросовестного застройщика.

В случае, когда все вешается на страховую компанию, чиновники убивают сразу несколько зайцев: решают проблему обманутых дольщиков, остаются чистенькими перед Москвой и сами имеют возможность обогатиться.

Дело в том, что банкроты-мошенники зачастую «замораживают» стройки в высокой степени готовности – от 70 до 95%. После процедуры банкротства стройка спокойно передается другой компании, которой могут руководить те же люди, что и предыдущим застройщиком. Почти готовый дом доводится до кондиции и квартиры повторно выставляются на продажу – предыдущие дольщики, получая страховые выплаты, на них уже претендовать не могут. Едва ли бизнес способен проводить такие схемы без «интереса» чиновников.

Пример вологодской «Стройиндустрии» здесь наиболее показателен. По решению судов Вологодской области дольщики обанкротившегося по собственной инициативе ООО «Стройиндустрия» получают баснословные 150%-ные страховые выплаты в обмен на отказ от участия в реестре кредиторов застройщика.

Вопрос – почему, суды при рассмотрении дел с требованиями взыскать со страховой компании 50% сверх стоимости квартиры по ДДУ игнорируют факт того, что банкротство застройщика, при строительной готовности жилого дома более 80%, произошло в результате самоликвидации, т.е. явного умысла застройщика на наступление страхового события?

Видимо, потому, что стремясь заработать на одной и той же стройке многократно, чиновники все это время усердно науськивают дольщиков на получение страховой компенсации вместо квартир.

Да, вполне возможно, вологодские дольщики на этом заработают. А, может, и нет. Цены на жилье все время растут – и хватит ли им даже 150-процентной страховки на то, чтобы что-то себе приобрести, это, как говорится, еще вилами по воде.

Есть и отложенная проблема. Бюджет у фактически единственного живого игрока на рынке СК «Респект» не резиновый. И если волна афер, подобных вологодской, прокатится по стране, выплат на всех дольщиков не хватит.

Более того, решения вологодских судов накладывающих на компанию штрафы и обеспечительные меры на счета по всей стране, может привести к остановке деятельности СК «Респект». А это остановит большую часть начатых проектов в долевом строительстве. 35 миллионов «квадратов» жилья или 600 тысяч квартир могут так и не достроить. Миллион дольщиков, чья безопасность обеспечена договорами страхования гражданской ответственности застройщиков, получат приставку «обманутые».

Прекращение страховщиком деятельности может повлечь за собой серьезную цепную реакцию:

- застройщикам негде будет перестраховываться, и, следовательно, Росреестр должен будет остановить проекты, или они вынуждены будут перестраховываться по более высоким ставкам в банках, что также приведет к остановке строительства, по причине банкротства застройщиков, так как нынешние проекты не рассчитаны на дорогие инструменты гарантирования рисков;

- остановка строек и банкротство застройщиков, приведет к появлению около миллиона обманутых дольщиков;

- остановка такого объема строительства непременно отразится на смежных отраслях строительного комплекса со множеством вытекающих проблем – банкротство предприятий, безработица и долги по зарплате у строителей.

Региональные власти однозначно нужно ограничивать в их решениях, одновременно повышая их ответственность за реализацию у себя проектов с долевым участием. А для этого необходимы соответствующие поправки в законы. Необходимо и расширение возможностей страховщиков, чтобы они могли выступать инвесторами таких проектов при наличии сложностей у застройщика, при соответствующих гарантиях возврата инвестиций.

Со временем государственный компенсационный Фонд может придти к тому, что дольщики в любом случае будут получать ключи от квартир, а не денежную компенсацию. Однако, фонд реально сможет приступить к работе по достройке объектов не раньше конца 2019 года. А то и позже. Сначала необходимо набрать достаточный объем резервов и создать достойную экспертизу проектов.

А страховщики могли бы работать уже сегодня. Имея гарантии возврата вложенных средств, даже страховщик, ныне не входящий в реестр страховщиков гражданской ответственности, может доводить проблемные проекты до их логического завершения, где дольщики становятся владельцами квартир, а не получают на руки давно обесцененные деньги.

Сегодня СК «Респект» осталась единственной страховой компанией, способной обеспечить страховую защиту рисков застройщиков, и надежную экспертизу проектов, отсеивая с рынка 10% недобросовестных и сомнительных застройщиков. И тем сильнее риск для государства получить сотни тысяч обманутых дольщиков в случае, если «Респект» будет вынужден уйти с рынка. Региональные чиновники не думают о завтрашнем дне – им дано урвать со страховщика здесь и сейчас. О будущем пусть Москва думает? Если это так, то думать об этом нужно еще «вчера» – завтра может быть поздно.

Есть страховая компания «Респект», которая сегодня делает все для того, чтобы в стране не стало больше обманутых дольщиков. Почему бы центру не сделать так, чтобы она просто работала – а не билась в судах с хитрецами-чиновниками из регионов? В ином случае, платить придется все тому же центру. А там, поговаривают, тоже «сума» не особо полна…