Метр и баррель
Аналитики установили зависимость между ценами на нефть и на недвижимость
Свое исследование специалисты аудиторско-консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит» назвали «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью». Аналитики сопоставили изменение цен на нефть и на недвижимость (московские квартиры и коммерческая недвижимость, подмосковная земля под индивидуальную застройку) с 2000 г. по июль 2008 г. и установили между ними корреляцию. «Нефть для российской экономики — базовая единица измерения, поэтому в своих оценках мы отталкивались именно от нее. Когда наложили первые данные, стала прослеживаться зависимость — решили исследовать более подробно», — рассказывает автор исследования Юрий Дерябин. По его словам, зависимость оказалась достаточно четкая: коэффициент корреляции — 0,85-0,9.
При этом жилье на рост стоимости нефти реагирует в 1,5-2 раза большим ростом (нефть — вдвое, а квартиры — втрое-вчетверо), земля на удалении до 15 км от МКАД — в 1,35 раза, 15-30 км — в 1,9 раза, 30-50 км — в 3,2 раза. Цены на офисы и торговую недвижимость практически повторяют динамику цен на нефть, причем чем выше класс объекта, тем точнее.
Сейчас нефть подешевела, должна подешеветь и недвижимость, уверены авторы исследования. На рынке существенно сократились объем денежных средств и количество покупателей, а предложение впервые за многие годы превысило спрос, напоминают они. «Наличие свободных денег в нашей пока еще сырьевой стране напрямую зависит от цен на нефть. Пока в стране не появятся лишние деньги, цены будут снижаться», — говорится в отчете.
Так, при среднегодовой цене Urals в $40 за баррель (Минэкономразвития закладывает в новый макроэкономический прогноз на 2009 г. среднегодовую цену $41) квадратный метр столичного жилья будет стоить около $2100-2400 (сейчас, по данным портала IRN.ru, в среднем $5186), а земельный участок в 15 км от МКАД — $2800-4000 за сотку (правда, не в стародачном поселке), на расстоянии 15-30 км — $2000-3000, московские офисы класса А — $5000 за метр, класса В — $3100, торговая недвижимость в центре Москвы — $3600, на периферии — $1600, склады в Московской области — $700-1000.
Правда, в нефтяных прогнозах большой разнобой. Нефть дорожала с 2001 г. Цикл роста прервался в прошлом году, когда с максимальных значений июля ($147,27 за баррель WTI) к декабрю нефть подешевела почти в четыре раза. Вчера Urals стоила $39,24 за баррель. В этом году цена WTI может опускаться и до $25 за баррель, но среднегодовая все же будет вдвое выше, писали в декабре аналитики Merrill Lynch.
Сейчас запасы сырья в мире высоки, поэтому в I квартале нефть может подешеветь до $30 за баррель, говорится в недавнем обзоре Goldman Sachs. Но до конца года, по мнению аналитиков банка, благодаря сокращению производства странами ОПЕК и независимыми производителями цены должны вернуться к уровню $65 за баррель. При сокращении мировых запасов сырья до нормального уровня при текущем курсе доллара нефть к концу года будет стоить не ниже $75 за баррель — такой прогноз в декабре давал «Ведомостям» вице-президент «Лукойла» Леонид Федун. Консенсус-прогноз Bloomberg на 2010 г. — $78 за баррель Brent.
Экономика находится на нефтяной игле и рынок недвижимости тоже, говорит главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Еще один фактор, влияющий на цены, по его словам, — отток капитала. Стерник прогнозирует, что к лету недвижимость подешевеет в долларах на 40-45% относительно октября прошлого года.
Руководитель центра стратегического анализа и планирования компании «Росгосстрах» Алексей Зубец полагает, что рост цен на столичное жилье в последние годы был связан не с удорожанием нефти, а с наращиванием внешней задолженности: «Для того чтобы купить квартиру в Москве, нужен доход в $150 000 на семью; это топ-менеджмент среднего бизнеса и менеджмент крупного, т. е. та прослойка, которая раздувается при росте экономики», — объясняет он.
