Худший кризис за полвека
Цены на жилье падают по всему миру
Глобальный ценовой бум на рынках недвижимости, долго манивший инвесторов, подошел к концу. По данным Global Property Guide, стоимость жилья в разных странах мира вслед за США и Великобританией снижается. Спад продлится больше года, причем восстановление американского жилищного рынка, вошедшего в прошлом году в период сильнейшей со времен Второй мировой войны депрессии, затянется. Рекордный уровень выселений, ограниченное кредитование, а также снижение потребительских расходов в США спровоцировали общемировую коррекцию цен на жилье. Эксперты отмечают, что квадратные метры повсюду дешевеют, кроме десятка стран, в их числе и Россия, которым еще удается поддержать рост.
В Global Property Guide отмечают, что показатели цен на жилье, по данным за годовой период, завершившийся в первом квартале, продемонстрировали рост только в 13 странах мира. Среди лидеров Китай, где шанхайские площади подорожали на 40,5%. В числе других стран роста фигурируют Болгария (31,6%), Гонконг (31,1%) и Сингапур (29,8%). Подорожали также домики на Кипре, выросла в цене недвижимость в Австралии, а также на Тайване. Однако если оценить динамику с учетом инфляции, то наибольший рост был отнюдь не в Китае или Сингапуре, а в Словакии, где жилье подорожало на 29,3%.
Все остальные рынки падали, рекордсменом стала Латвия — рижские квартиры потеряли в стоимости 38,2%. Волна заокеанских ипотечных проблем докатилась до европейских рынков полгода спустя, как происходило с любыми негативными явлениями, зародившимися в США и докатившимися до Старого Света. По данным Global Property Guide, сейчас рекордный спад цен на недвижимость наблюдается также в Ирландии (-13,2%), Люксембурге (-5,8%), Португалии (-4,3%) и на Мальте (-4,9%). В Великобритании, где вложения в жилой сектор всегда считались выгодными инвестициями, спад начался совсем недавно, поэтому пока британские цены снизились лишь на 0,7% (или на 2,1% с учетом инфляции). Среди азиатских рынков замедление наблюдается в Японии, где жилая собственность за год с учетом инфляции подешевела на 1,9%.
В России цены на жилье пока растут, утверждает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. «В Москве жилье с начала 2008 года подорожало на 20—25%», — говорит он. Впрочем, г-н Репченко уточняет, что в течение всего 2007 года на рынке жилья в Москве наблюдалась стагнация и цены начали расти только с четвертого квартала. «В условиях недостатка предложения цены в России растут в противофазе рынкам Европы и других стран», — заявил эксперт. Между тем он ожидает, что в России в 2008 году тоже произойдет коррекция цен на жилье: до конца года он ожидает стагнацию рынка и даже снижение цен на 5—15% на отдельные переоцененные типы жилья.
Эксперты называют три основные причины, которые повернули общемировые цены на дома вспять. Во-первых, вследствие длительного бума изменилось соотношение цены на жилье и стоимости его аренды, и многим стало выгоднее квартиру снимать, а не покупать. Во-вторых, инфляционное давление вынудило центробанки увеличить учетные ставки, что тут же отразилось на чувствительном к переменам в кредитной политике рынке жилья. В-третьих, на цены повлияла та самая негласная политика американской администрации, которая не ограничивала избыточное кредитование рискованных заемщиков, что в итоге привело к финансовому кризису — наихудшему в послевоенной истории Америки. Цены на жилье вновь пойдут вверх вслед за тем, как со спадом в жилищной сфере справится экономика США. Эксперты, опрошенные РБК daily, отмечают, что это будет возможно только после ее собственной регенерации.
Ожидается, что уже грядущей зимой эксперты заговорят даже не о глубокой рецессии американской экономики, а о ее депрессии. «Этот период продлится до апреля—марта 2009 года, и обстановка будет более суровой, чем обычно предсказывается, — сказал РБК daily директор исследовательского центра CEMI-EHESS Жак Сапир. — К концу 2009 года американская экономика начнет медленное восстановление, и этот процесс наберет силу не ранее 2010 года». По мнению директора объединенного центра исследований жилищного рынка Гарвардского университета Николаса Ретсинаса, «исторически жилищные рынки восстанавливаются лишь после того, как экономика вошла в стадию рецессии».
Учитывая огромное количество выселений в США из-за невозможности платить банкам, а также напряжение на кредитном рынке, спад в секторе американской недвижимости продлится дольше, чем казалось в начале кризиса. «Рынок был очень сильно перегрет, причем сильно варьировался географический типаж спроса, поэтому сегодняшнее состояние и грядущее восстановление будут зависеть от каждого конкретного региона, — сказал РБК daily руководитель отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин. — Основное давление сейчас идет со стороны отказа людей от платежей». Из опубликованного вчера ежегодного доклада Гарвардского университета о состоянии жилищного рынка США следует, что количество выселений за период 2005—2007 годов удвоилось, с 660 тыс. до 1,3 млн случаев. Наиболее проблемными считаются штаты Огайо, Мичиган и Индиана.
