Дома, построенные на совести

Благие намерения федеральных властей навести порядок в сфере ЖКХ, предоставив жителям право самим управлять многоквартирным жилым домом, в Волгограде пока терпят фиаско. За 10 лет с момента принятия федерального закона о товариществах собственников жилья эта самая низовая и демократичная форма местного самоуправления действует лишь в 200 волгоградских домах. Из этого числа, по оценкам активистов ТСЖ, реально работают не более одной трети. «ДП» попыталось разобраться, почему ТСЖ так и не стали массовым явлением.

Нас заинтересовало, как формируется бюджет и на что тратятся деньги товарищества, какие проблемы и преимущества имеют граждане, проживающие в доме, где создано ТСЖ. Почему в успешно работающих ТСЖ дома содержатся в образцовом порядке, регулярно проводятся ремонтные работы и даже снижается квартплата? В то время как во многих многоэтажках, находящихся в ведении МУ ЖКХ, подъезды не ремонтируются по 30 лет. Проблема ТСЖ, по мнению экспертов, носит системный характер — это и несовершенство жилищного законодательства, и нежелание городских властей оказывать реальную помощь ТСЖ, и проникновение в ТСЖ откровенных мошенников. А главное — большинство людей морально не готово брать на себя ответственность за состояние собственного жилья.

Истоки финансовых потоков

С высоких трибун и на круглых столах, проводимых с участием волгоградских чиновников, от ЖКХ не раз звучало мнение, что ТСЖ эффективно лишь в относительно новых домах. Однако вопреки этому расхожему мнению, в Волгограде существуют ТСЖ, организованные в домах с почтенным 40-летним и более возрастом и при этом они неплохо живут и развиваются.

Четыре 12-этажных дома на площади Чекистов известны, наверное, каждому волгоградцу. Построенные в 1967 году, они долгое время существовали как жилищно-строительный кооператив, а с 2002 года в них организовано ТСЖ «Вузовец». Председатель правления ТСЖ «Вузовец» Людмила Вискова согласилась рассказать «ДП» о том, откуда берут начало и куда текут денежные потоки товарищества.

— Основную часть нашего дохода составляет квартплата жильцов, — говорит Людмила Владимировна, — плюс поступление платежей за аренду помещений и бюджетные компенсации за льготников, которых у нас проживает 705 человек.

Расходы на коммуналку — отопление, водоснабжение, водоотведение — съедают примерно 60% квартплатных денег. При этом коммунальные услуги закладываются в общую смету расходов. «Это для того, чтобы отражались экономия или перерасход, — пояснила Л. Вискова, — а потом, все что осталось, начинаем распределять на различные нужды ТСЖ».

Прежде всего оплачиваются работы по договорам с подрядчиками: с банком; за услуги дезинфицирующей станции по травле мышей, крыс и насекомых; за промывку отопительной системы. Кроме того, ТСЖ должно решить, каким образом оно будет взимать платежи с населения: наличкой через кассу, через Сбербанк или через почту. Затем идет начисление квартплаты. С этим вопросом можно обратиться, например, в ИВЦ ЖКХ и ТЭК, а можно начислять квартплату самим, купив компьютер и программное обеспечение, но в обоих случаях это стоит немалых денег. Самая большая и интересная статья расходов — фонд оплаты труда работников ТСЖ.

Зарплата должна обеспечиваться 1-й строкой платежки — «техническое обслуживание».

Здесь, по словам Людмилы Висковой, есть проблема: «Существуют нормы обслуживания для персонала, зависящие от площади зданий. И если ТСЖ маленькое, то по этим нормативам содержать ставку слесаря там не положено. И если я могу принять на работу электрика-совместителя на 0,2 ставки, который приходит 1-2 раза в неделю, то с сантехником так не получится. Заявки идут постоянно и, не дай бог, если кого-то затопит».

Впрочем, своевременное и качественное выполнение работ позволяет ТСЖ решать и эту проблему.

— Если раньше у нас работало 3 слесаря, то после того, как мы проделали огромную работу по обновлению сантехнического оборудования, количество заявок значительно сократилось, и теперь у нас справляется один слесарь, — отметила председатель «Вузовца».

Строкой «техобслуживание» оплачиваются налоги, обязательные договора, проведение текущих ремонтов, материалы, инвентарь, спецодежда, инструмент, канцтовары, бумага, услуги автотранспорта. В каждой квартире есть общие коммуникации, которые должно обслуживать ТСЖ: стояки холодного или горячего водоснабжения, входные вентили. При этом надо оставить средства и на капитальный ремонт, и на благоустройство, и на обслуживание лифтов.

Интересно, что за последние 4 года в «Вузовце» на средства, вырученные за техобслуживание и поступления платежей от арендаторов, смогли сделать капитальный ремонт крыш на 3-х домах; заменили 8 стояков длиною по 36 метров; в 2-х домах полностью заменили канализационную систему в подвалах; в одном доме полностью сменили электропроводку вместе с щитовой; отремонтировали 2 подъезда. В одном из домов была обновлена система циркуляции горячего водоснабжения (в 2007 году эту работу планируется проделать в трех остальных домах). И еще на зданиях «Вузовца» постоянно висят промышленные альпинисты — восстанавливают осыпавшуюся облицовку. А с недавнего времени они начали ремонтировать балконы.

— Но жильцам не понравилось, что мы поставили на балконы оцинковку, и они требуют сайдинг, чтобы красиво было. Приходится переделывать, — рассказывает Л. Вискова.

И хотя Людмила Владимировна порой жалуется на нелегкое положение ТСЖ, во многих муниципальных домах ни одна из перечисленных ею работ не была выполнена и за 20 лет! Интересно было бы узнать, на что и куда была использована исправно собиравшаяся все эти годы квартплата?

Впрочем, скептики могут возразить, что благополучие «Вузовца» обеспечивается арендой. Тем более что Людмила Вискова не стала скрывать, что доходы ТСЖ от аренды сопоставимы с платой жильцов за техобслуживание. Однако снижение тарифов за техобслуживание и содержание жилого фонда для членов ТСЖ на 20% — весомый показатель экономического успеха работы этого предприятия.

Хрущевская оттепель

Еще одним адресом, где побывал корреспондент «ДП», стал жилищно-строительный кооператив «ЖСК-1» в Тракторозаводском районе Волгограда. Отметим, что экономика и методы самоуправления в ЖСК ничем не отличаются от принятых в ТСЖ. А различия в названии сохранились лишь исторически.

Обыкновенная 60-квартирная хрущевка 1963 года постройки от близлежащих пятиэтажек отличалась элегантным тротуарным обрамлением, выложенным примерно такой же брусчаткой, как и на Аллее Героев. Подъезды, хотя не отличаются внутренней изысканностью, но аккуратно выкрашены и выбелены, на окнах — цветы и занавески. Объект уникален тем, что по всем озвученным специалистами ЖКХ параметрам такие ТСЖ вообще не жизнеспособны. Тут и старый дом, и небольшое число квартир.

— На какие деньги вам удается содержать ваше хозяйство? — поинтересовались мы у председателя правления «ЖСК-1» Любови Артамоновой.

— Весь наш доход, — говорит Любовь Николаевна, — это квартплата жильцов, — и еще по 20 рублей в месяц по решению общего собрания кооператива с каждой квартиры взимается на капремонт. Плюс 3% люди дополнительно платят за банковские операции кооператива.

Но зато за счет экономии тепла жители меньше платят за отопление.

— В договоре написано, что ЖСК платит за гигакалории, вот мы и поставили теплосчетчик. Процентов на 40 теперь дешевле обходится отопление. Правда за счетчик пришлось заплатить 70 тыс. рублей.

Дорожка из плитки и газоны обошлись кооперативу в 230 тыс. рублей. Дело в том, что по требованию Ростехнадзора «ЖСК-1» укрепил углы дома, сделал гидроизоляцию труб и расширил отмостку в соответствии с требованиями ГОСТа. А красивая дорожка стала эстетичным дополнением к проделанной работе.

По словам Л. Артамоновой, для этого пришлось выгрести чуть ли не все деньги кооператива. Так что в этом году ремонт будет скромный, хотя на повестке дня стоит ремонт электропроводки, ведь люди обзавелись чайниками, стиральными машинами и компьютерами, стали потреблять гораздо больше электроэнергии. И еще, в скором времени по требованию РЭС необходимо будет установить счетчики-водомеры. Общедомовой — за счет кооператива, а в квартирах люди поставят их за свои деньги.

— Экономии от этого, как по теплу, не будет, зато счетчик дисциплинирует людей. Жители будут знать, за что они платят деньги. И если у них живет гость, то раскошеливаться теперь придется не только за мясо и водку, — считает Л. Артамонова.

Впрочем, хоть и не с таким размахом, как в «Вузовце», но работа по поддержанию дома в достойном состоянии здесь всегда ведется. В 2000 и 2001 годах проводился ремонт отопления, в 2005 году на сумму 60 тыс. рублей были отремонтированы подъезды.

А на вопрос, почему близлежащие муниципальные хрущевки имеют неухоженный вид, Любовь Артамонова ответила, что «в ЖЭКе себя любят больше, чем других, и много денег пустили на свою зарплату, а у меня выходит всего 2200 «грязными», кто за такие деньги работать будет? Только тот, кто живет в этом доме и действительно радеет за него».

В председатели идут пенсионеры

Казалось бы, преимущества ТСЖ очевидны: ведь они демонстрируют успешную работу даже, на первый взгляд, в совершенно бесперспективных для создания ТСЖ домах, однако их в Волгограде создается очень немного, а из созданных примерно две трети ликвидируются или осуществляют свою деятельность только на бумаге.

Одна из причин — судьба ТСЖ во многом зависит от того, кто избран председателем.

Как прокомментировал «ДП» председатель правления ТСЖ «Землячки, 31» юрист Николай Иваницкий, роль руководителя ТСЖ мало чем отличается от роли руководителя какого-либо ООО. Нет отличий и в принципах хозяйственной деятельности, если, конечно, не учитывать юридические аспекты: ООО — коммерческая организация, а ТСЖ — нет. И там и там успех предприятия зависит от эффективной работы директора или председателя. Но учредителями ООО, как правило, являются люди с коммерческой жилкой, которые рискуют своими деньгами. Поэтому назначая директора, они проводят тщательный обор: берут во внимание образование, рекомендации, опыт работы и деловую репутацию. Иное дело ТСЖ. Собственники жилья уверены, что с их квартирами ничего не случится, а как будет управляться их дом, мало кого интересует. При этом бюджет товарищества, ограниченный уровнем квартплаты, не позволяет платить достойную зарплату квалифицированному менеджеру. По этой причине чаще всего председателями ТСЖ становятся пенсионеры, домохозяйки, бывшие военные. Часть из них со временем адаптируется, вникает в работу, и тогда ТСЖ начинает успешно работать. Другая часть таких председателей хронически не справляется со своими обязанностями. И как часто случается, порядочный, но неумелый председатель, чтобы окончательно не разморозить или не затопить дом, идет сдаваться в МУ ЖКХ. Но хуже всего, когда к руководству ТСЖ приходят мошенники, которые разворовывают кассу, приводят дом к финансовому краху, но главное, дискредитируют идею создания ТСЖ. В итоге страдают жители: ресурсоснабжающие организации за неуплату отключают от злополучного дома тепло, свет и воду.

Л. Вискова также придерживается мнения, что судьба ТСЖ во многом зависит от активности его членов и от того, какого председателя они изберут. Но считает, что возможности хищения в ТСЖ, по сравнению с другими способами управления жилыми домами, минимизированы.

— Жилищный кодекс писался с расчетом на то, что от людей будет исходить инициатива, но ее нет. Для этого необходима активная информационная поддержка городских властей, а ее тоже нет, — считает Людмила Вискова. — В ТСЖ финансовые потоки легче отследить, потому что работает ревизионная комиссия, которая перед проведением общего собрания тщательно проверяет деятельность ТСЖ. И если деньги проходят безналичкой через банк, то что-то украсть вряд ли получится.

МСУ одного отдельно взятого дома

По мнению Н. Иваницкого, одна из серьезных проблем ТСЖ — неготовность граждан активно участвовать в жизни общества, управлении своим домом.

— ТСЖ является первоначальной ступенькой местного самоуправления, но если люди зачастую не могут выбрать достойного председателя из числа соседей, то как они смогут осознанно выбирать мэра или президента? О пассивности граждан свидетельствует тот факт, что они лишь в единичных случаях создают ТСЖ, хотя их преимущества очевидны.

Да в процессе управления домом только 2 человека поинтересовались, чем они могут помочь в работе ТСЖ.

А председатель «ЖСК-1» Л. Артамонова рассказала о том, что трудности в работе ТСЖ и ЖСК создаются непростыми отношениями с городскими властями и ресурсоснабжающими организациями.

— Странная ситуация получается, — негодует Л. Артамонова, — ЖСК платит налог на землю, а горадминистрация не признает землеотвод, из-за этого мы не получаем льготы по земельному налогу. А ООО «РЭС» попыталось вместо 900 руб. по нормам взимать с дома 17 тыс. рублей за питьевую воду, мотивируя это отсутствием счетчика. Но такая оплата могла быть применена к нам только в случае нарушения договора, связанного с нецелевым использованием питьевой воды. Избежать этой финансовой экзекуции и неизбежного банкротства удалось лишь благодаря вмешательству администрации Тракторозаводского района и депутата областной думы Владимира Ефимова.

Все руководители ТСЖ, с которыми нам удалось пообщаться, предупреждали, что при заключении договоров с ресурсопоставляющими организациями нужно смотреть в оба. Иначе неопытный председатель может подписать разорительный договор, где тариф будет установлен как для юридических лиц, хотя коммунальные платежи граждан, из которых формируется бюджет ТСЖ, ограничены постановлением администрации Волгограда.

Еще одним фактором блокирования создания ТСЖ стала обязательная регистрация в Управлении юстиции. Они, по мнению Н. Иваницкого, настолько педантично подходят к регистрации, что любая запятая может стать препятствием для создания товарищества собственников жилья. Гораздо проще создать ТСЖ в новых домах, где инициатором выступает застройщик, который заинтересован, чтобы дом сохранялся в надлежащем состоянии. В новом доме жильцы более однородны по социальному статусу, у застройщика есть контактные телефоны всех жильцов, поэтому там легче провести собрание.

Война с огрехами

ТСЖ, которым управляет Н. Иваницкий, организовано в новом доме, но хозяйственных проблем хватает и здесь:

— Дополнительных доходов у нас нет, дом новый и он весь находится в частной собственности, — говорит Н. Иваницкий, — коммунальные платежи идут строго по назначению, а на платежи «за техобслуживание» в рамках одного дома ТСЖ содержать сложно.

Основные расходы — это выплаты зарплаты персоналу, затраты на приобретение инвентаря, инструмента, заправку и подключение газа, освидетельствование дымоходов, страхование лифтов, а главное, на устранение огрехов строителей. Опыт общения с другими председателями ТСЖ показывает, отмечает Н. Иваницкий, что в первые два года в новом доме не остается ни копейки — все идет на ввод в эксплуатацию оборудования и устранение неисправностей. Например, в прошлом году вышли из строя почти все задвижки на водоводах, поэтому ТСЖ пришлось в срочном порядке их менять.

И все же, несмотря на трудности, нашим экспертам будущее ЖКХ видится именно в создании ТСЖ. Отношение людей к собственности постепенно меняется, поэтому многие по прошествии времени начнут отдавать предпочтение именно этой форме управления домом. Главное, чтобы государство и муниципалитет не мешали им в этом.