Негде жить? Купи деревню!

Весьма необычные предложения можно встретить сегодня на рынке недвижимости. На торги выставляются не просто квартиры или дома, а целые города и села. В Америке и Европе этот бизнес идет вполне цивилизованно, в России же имеет свои "национальные" особенности. Кто такие новые помещики и как ими становятся?

Деньги - крестьянам, земля - спекулянтам

В позапрошлом веке купля-продажа деревень была у русских помещиков привычным делом. С крепостными или без - села не только выставлялись на торги, но и переходили в наследство, проигрывались в карты, обменивались. Сегодня место помещиков заняли предприимчивые "инвесторы".

Сельхозземля сегодня - крайне привлекательный актив. В результате кризиса она подешевела в два, а то и в три раза. Риэлторы рассказывают, что гектар земли, который до кризиса стоил 30-50 тыс. руб. за гектар, сегодня можно купить всего за 10-15 тыс. А если подождать - и того дешевле.

Если земля переходит в собственность аграрных холдингов, то на заброшенных полях начинают колоситься пшеница и строиться коровники. Но чаще землю покупают для того, чтобы перепрофилировать ее под "индивидуально-жилищное строительство".

- Бывает, что земля скупается потому, что кто-то узнал о том, что на этих землях впоследствии пройдет дорога или будет размещен трубопровод и проч. Тогда такая скупка осуществляется с целью дальнейшей спекулятивной перепродажи, - говорит эксперт "Финам Менеджмент" Дмитрий Баранов.

И что же местные жители? Чисто юридически их собственности - домам и земле под ними - ничего не угрожает. Но фактически крестьяне тоже переходят в "собственность" латифундистов. Ведь кроме как на полях нового землевладельца им работать больше-то негде.

Купить заброшенную деревушку в несколько дворов - как нечего делать. Бабушкам-дедушкам "инвесторы" предлагают перебраться в соседнее село, молодых агитируют будущим трудоустройством. Удается договориться - скупают колхозные паи. Не удается - ищут другое нищее село. Благо в нашей стране их хватает.

Домик без деревни

Владельцу агентства недвижимости Рисхату Сабирзянову удалось продать сразу несколько деревень.

- В Мезнелинском районе Республики Татарстан был колхоз, куда входили три деревни. Территория - 5 с лишним тысяч гектаров земли: посевные площади, зернотоки, свиноферма и т.д., - рассказывает он, - Так как предприятие обанкротилось, то оно выставило все это хозяйство на торги. Десятки миллионов рублей. Паи не стали разбивать, все люди хотели работать. И мы нашли покупателя. Правда, буквально через пару месяцев местный кабинет министров издал указ - запретить продажу паевых земель, прекратить разбазаривание "народного добра".

Не везде подобные сделки проходят гладко. До прихода инвестора крестьяне относятся к земле как к некоему неосязаемому активу. Но стоит появиться "помещику", как настроение крестьян резко меняется. Самые отчаянные могут и за колье взяться.

Бывает, что землевладельцы просто "подставляют" крестьян. Так, в прошлом году в одном из сел, расположенных в средней полосе России, объявился "столичный инвестор". Взял в аренду пахотное поле, нагнал технику и снял приличный урожай зерна. После чего... исчез вместе с комбайнами, сеялками и вырученными за пшеницу деньгами. Через несколько месяцев в село приехали налоговики. Оказалось, что согласно хитро составленному договору об аренде налоги должны платить пайщики, а не арендатор. Вот и получается, что хотели заработать, а еще и должны остались.

Есть, впрочем, и положительные примеры. Иногда землевладелец не просто "сидит" на своем активе, выжидая более выгодную цену, а начинает его облагораживать: проводит телефон, подтягивает коммуникации. Для "медвежьих уголков" такая "благотворительность" - единственный шанс приобщиться к цивилизации.

Церковь не продается

Скупка деревень - отнюдь не российское ноу-хау. Недавно мировые информагентства растиражировали новость о том, что в Великобритании продается деревня - 800 га земли, 20 с лишним домов, продмаг, кузница и даже поле для игры в крикет. Единственное, что нельзя купить, - местная церковь. Закон не позволяет. Да и вообще - кощунство.

Местные жители, арендующие жилье и землю, желают выручить за свою деревню как минимум 25 миллионов фунтов. Но, возможно, им придется снизить цену. Из-за экономических трудностей спрос на недвижимость сегодня фактически нулевой.

Так, в 2007 году в американском штате Техас за $2 млн был выставлен на продажу город Альберт. Но за эти годы покупатель так и не нашелся, а тут еще и кризис нагрянул. Сегодня риэлторы предлагают купить Альберт за $883 тыс. Особо отмечая, что в городе растет уникальная ореховая роща и имеется танцевальный зал, которому уже почти 100 лет. Также на территории Альберта находится здание школы, которую, по преданию, посещал 36-й президент США Линдон Джонсон. Правда, это здание не продается.

Кстати, на Западе купить-продать деревню или город весьма непросто. И дело даже не в деньгах. Приобрести недвижимость "оптом" можно только в том случае, если местные жители дадут на это добро на общем собрании. Поэтому покупателям приходится умасливать их, обещая построить новую больницу, школу или магазин.

Иностранцам сделать такое приобретение тоже нельзя. Как и в России, в большинстве западных стран сельхозземля является стратегическим ресурсом и предназначена "для своих". Но главное, пожалуй, отличие иностранной практики от нашей заключается в том, что на Западе именно продавцы (то есть, к примеру, селяне) диктуют покупателю условия. В России же многие деревенские жители готовы отдать свои паи только лишь за то, чтобы в их село наконец-то провели свет.